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La parte recurrente propone que esta Sala opte por este segundo criterio de decisión alegando que si bien el art. 22.4 LEC de 2000 no señala término inicial para que el arrendatario pueda enervar la acción de desahucio sin embargo la propia ley obliga al tribunal a indicar al demandado en su citación para la vista la posibilidad de enervación art. 440.3 que por tanto esta posibilidad “surge con la citación e información de derechos del demandado y no antes” que la imposibilidad de segundas o ulteriores enervaciones “viene a constituir la sanción al arrendatario moroso rebelde al pago de la renta que sólo ante la existencia de la interpelación judicial atiende a sus obligaciones” y por último que de las concretas circunstancias del presente caso no se desprende esa voluntad obstativa de la demandada hoy recurrente ya que el primer proceso de desahucio tuvo por objeto el impago de unas actualizaciones discutidas el retraso que motivó el segundo proceso causante de este recurso se dio en la consignación de la renta para mantener la apelación del primero consignación de la que se encargaban los profesionales que asistían a la demandada las consignaciones anteriores fueron siempre puntuales hasta el fallecimiento del esposo de la hoy recurrente no había existido problema alguno desde entonces la propiedad se venía negando a cobrar la renta y en fin no era cierto que la hoy recurrente dispusiera de otra vivienda en la misma ciudad aunque sí que su madre vive como inquilina en otra vivienda del mismo inmueble. SEGUNDO.- La parte actora como recurrida aduce en primer lugar varias razones para considerar inadmisible el recurso por un lado la falta de interés casacional por no existir ninguna sentencia del Tribunal Supremo sobre los hechos y fundamentos discutidos en este caso por otro la irrecurribilidad en casación de la sentencia impugnada porque al estar regido el arrendamiento litigioso por la LAU-TR 1964 sería aplicable su art. 135 que excluía de recurso de casación las sentencias dictadas en juicio de desahucio por falta de pago lo que también se desprendería de la D. Adicional 5ª LAU de 1994 al modificar el art. 1563 LEC de 1881 y finalmente la corrección y adecuación a derecho de la propia sentencia recurrida. A continuación la parte recurrida se opone al recurso por razones de fondo alegando que la hoy recurrente aprovecha cualquier oportunidad para dejar de pagar la renta que los únicos ingresos de la arrendadora son precisamente las rentas de la vivienda arrendada que la hoy recurrente pudo disponer de otra vivienda en la misma ciudad y al ser descubierta la arrendó percibiendo una renta muy superior a la que paga a la demandante que según los autos de esta Sala de 14 de junio de 2005 y 31 de julio de 2007 el retraso en el pago de la renta sí tiene entidad suficiente para acordar el desahucio y que según el criterio más moderno y actual de los tribunales de apelación no cabe considerar mero retraso el pago impuntual de las rentas dado que el momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento citándose a tal efecto las sentencias de 3 de julio de 2007 de la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid 7 de mayo de 2007 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares 22 de marzo de 2007 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de A Coruña 21 de diciembre de 2006 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga 13 de junio de 2001 y 14 de marzo de 2002 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Baleares 29 de diciembre de 2000 de la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Asturias y 25 de enero de 2000 y 28 de abril de 2003 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Ciudad Real. Finalmente la parte recurrida aduce que la arrendataria no puede decidir unilateralmente en qué día de cada mes paga la renta incumpliendo lo pactado a tal efecto en el propio contrato y recalca que en el presente caso “la arrendataria no sólo no había abonado la renta dentro del plazo pactado sino que ya arrastraba un previo juicio de desahucio en el que se le había declarado enervada la acción”. TERCERO.- Las causas de inadmisibilidad del recurso aducidas por la parte recurrida para que ahora se desestime el recurso de casación de la parte contraria no pueden ser acogidas las relativas a la inexistencia de jurisprudencia de esta Sala sobre la cuestión planteada porque la modalidad de interés casacional por la que se ha interpuesto y admitido el presente recurso de casación no es la de oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo inciso primero del apdo. 3 del art. 477 LEC de 2000 sino la de existencia de “jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales” inciso segundo del mismo apdo. las relativas a que no cabe recurso de casación contra las sentencias dictadas en juicios de desahucio por falta de pago de la renta porque no cabe confundir el régimen sustantivo del arrendamiento litigioso LAU-TR 1964 en virtud del régimen transitorio previsto en la LAU de 1994 con el régimen procesal de los juicios arrendaticios urbanos en el que se comprende el acceso a la casación ya alterado en su día por la propia LAU de 1994 mediante la derogación del art. 135 LAU-TR 1964 D. derogatoria única y la paralela modificación del art. 1687-3º LEC de 1881 D. Adicional 5ª y posteriormente por la derogación de la LEC de 1881 por la LEC de 2000 buena prueba de lo cual es que el litigio causante de este recurso de casación se sustanció ya por los trámites de la LEC de 2000 de lo que necesariamente se deriva que el acceso a la casación quedara sujeto al régimen de su art. 477 cuya interpretación por esta Sala pese a las críticas doctrinales que ha recibido por excesivamente restrictiva permite el acceso a casación de materias tradicionalmente excluidas como el desahucio por falta de pago y las causas relativas a la corrección y adecuación a derecho de la sentencia impugnada porque pertenecen al propio fondo del recurso de casación y no a su admisibilidad o inadmisibilidad. CUARTO.- Entrando por tanto a conocer del recurso puede adelantarse desde ahora mismo que la cuestión a decidir no es como podría desprenderse de las sentencias que cita la recurrente en cuanto representativas de dos criterios de decisión opuestos si constituye o no enervación que impida otra ulterior el pago o consignación de la renta antes de que el arrendatario tenga noticia de la interposición de la demanda pues en este caso ya se ha declarado por sentencia firme que en el anterior proceso de desahucio por falta de pago hubo enervación de la acción por la arrendataria y en consecuencia no cabe revisar tal pronunciamiento recaído en otro litigio distinto del causante de este recurso de casación sino si excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo de ocho días estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta por meses anticipados igualmente pactado ya que según el contrato “el atraso de ocho días en el pago de alquileres se estima como causa para incoar el desahucio”. Pues bien la respuesta a esta cuestión se ha dado ya por esta Sala en su sentencia de 24 de julio de 2008 rec. 508/02 resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en su modalidad también de “jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales” que tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento “2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.” Resulta por tanto que la sentencia recurrida dictada antes de dicha sentencia de esta Sala se ajusta por completo a la doctrina jurisprudencial declarada en la misma pues también en ese otro caso había mediado una anterior enervación de la acción y se había impagado una sola mensualidad de renta que se abonó después de interpuesta la demanda como igualmente ha sucedido en este caso en el que la demanda se interpuso el 21 de marzo de 2002 y la consignación de la mensualidad debida se produjo el siguiente día 23 dándose como única diferencia que en aquel otro caso la renta correspondiente a enero de 2001 se pagó el 7 de marzo siguiente y en éste el retraso ha sido menor. De cualquier manera son plenamente aplicables a este recurso las razones de la citada sentencia de esta Sala sobre el rigor de la obligación de pagar la renta según el art. 114-1ª LAU-TR 1964 sobre el impago de una sola mensualidad como causa de resolución del contrato y sobre la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que en caso de impago ejercita la acción de desahucio. Además puede añadirse de un lado que cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC de otro que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual y por último que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios sobre todo si raya en el paternalismo puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda. Resulta así que la regulación de los arrendamientos se caracteriza por responder a las circunstancias económico-sociales de cada etapa histórica incumbiendo al legislador sentar las normas y a los jueces y tribunales interpretarlas según los criterios del art. 3 CC y aplicarlas en consecuencia. Al ser uno de esos criterios el de la atención a la realidad social y desde luego también el de adecuación de la norma a la Constitución no cabrá desconocer que la evolución de la legislación arrendaticia urbana desde el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica ha venido respondiendo a una limitación de los derechos del arrendatario en la prolongación temproal de la relación arrendaticia y sobre todo a un progresivo refuerzo de la tutela del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario buena muestra de lo cual es la reducción de las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago a una sola en el art. 22.4 LEC de 2000 y la inclusión de las demandas sobre desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento rápido configurado por la D. Adicional 5ª introducida en la LEC de 2000 por la LO 19/2003 de 23 de diciembre. Es la propia legislación arrendaticia urbana por tanto la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador. De ahí que aun no siendo materia propia de este recurso la enervación de la acción de desahucio al ser cosa juzgada que ya hubo una enervación e impedir la ley cualquier otra posterior no esté de más añadir de un lado que configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo arts. 1543 1546 y 1555-1º CC de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales y de otro que resulta difícilmente sostenible cuando ya ha mediado una enervación de acción de desahucio y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. En primer lugar porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 rec. 2693/03 que trata de la constitución del deudor en mora ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento y en segundo lugar porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda por muy fundada que esté va a acabar prosperando o no pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista. Por estas razones el apdo. 3 del art. 439 LEC de 2000 en relación con el apdo. 3 de su art. 440 no debe interpretarse en el sentido de que cuando la ley no permita ya enervar el desahucio éste queda supeditado a que el arrendatario haya conocido ese impedimento antes de pagar extemporáneamente pues mientras la posibilidad de enervar la acción antes de la vista sí debe ser conocida por el arrendatario demandado según se desprende del art. 440.3 en relación con el párrafo primero del apdo. 4 del art. 22 ambos de la LEC de 2000 en cambio la imposibilidad de enervación a la que también se refiere el apdo. 3 del art. 439 de la misma ley puede entenderse como una indicación de la demanda de desahucio no dirigida tanto al arrendatario cuanto al propio Juzgado para que la mención de dicha posibilidad ya no se incluya en la citación del demandado para la vista. En definitiva dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica con normas que protegen al arrendatario como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un “derecho procesal” que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y en cambio sí depende de éste el pago puntual de la renta. QUINTO. Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1 todos de la LEC de 2000 procede desestimar el recurso e imponer las costas a la parte recurrente. Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. F A L L A M O S 1º.- DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la demandada Dª M.A.G.S. representada ante esta Sala por el Procurador D. Antonio Barreiro-Meiro Barbero contra la sentencia dictada con fecha 20 de febrero de 2004 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 202/03 2º.- E imponer las costas al recurrente. Entry Filed under jurisprudencia No Comments raquo No comments yet. RSS feed for comments on this post. TrackBack URI Leave a comment You must be logged in to post a comment. publico.es El cónsul Inocencio Arias se opone al registro de dos bebés raquo laquo Décision n° 2009-580 DC du 10 juin 2009 sobre la Ley HADOPI francesa Esta obra esta bajo una licencia de Creative Commons . Codigo-civil.net es Juan Antonio Garcia Garcia. Blog Acerca de Editores FAQ RSS Nada es Gratis Un Blog de Economía casi siempre en Español Creditos hipotecarios y asignación del riesgo. I La belleza del impago by Marco Celentani on 02/03/2011 con Fernando Gómez El Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 ha levantado mucho revuelo. No ocurre todos los días que una resolución judicial en un asunto de trámite como es la ejecución de una hipoteca en la que el importe del préstamo impagado es de poco más de 71.000 € de lugar a editoriales y amplios reportajes en la prensa. Algunos se alegran porque por una vez la banca no ha ganado. Para Alfonso Madridejos Fernández en ¿Hay Derecho “la decisión de la Audiencia es original puesto que no tiene precedentes y valiente puesto que supone un auténtico salto en el vacío”. Rodrigo Tena es más explicito y negativo cuando se pregunta “en qué sistema jurídico se creen los autores de la sentencia que viven”. Expansión con este editorial sugiere que “ e l fallo … contradice lo establecido en la Ley Hipotecaria” que “las garantías jurídicas que ofrece el sistema español permiten ofrecer unas condiciones crediticias más ventajosas” y que “las aparentes buenas intenciones del juez adolecen de un cierto populismo que parece ignorar el funcionamiento del mercado.” Fernando y yo hemos estado hablando del tema y hemos pensado en intentar ordenar nuestras ideas y compartirlas con los lectores de Nada Es Gratis. Inevitablemente el tema tiene varias facetas algunas más económicas otras más jurídicas. Por esta razón hemos pensado que lo mejor es dividir la presentación en varias entregas. En la primera queremos demostrar que el “funcionamiento del mercado” no implica que la legislación española sea la mejor posible como algunos parecen pensar o al menos no implica que se estén aprovechando adecuadamente sus posibilidades. En sucesivas entregas de momento estamos pensando en dos más pero podrían ser más nos proponemos centrarnos en algunos aspectos jurídicos el Auto de la audiencia provincial de Navarra y otros pronunciamientos judiciales similares una comparativa de la legislación en España y en EE.UU. algunas posibles reformas y en otros aspectos económicos que inevitablemente tenemos que dejar de lado en esta primera entrega. El objetivo de esta primera entrega es realizar una comparación simple entre los efectos de la responsabilidad limitada -al valor del inmueble hipotecado- y responsabilidad ilimitada -que alcanza a todos los demás bienes e ingresos del deudor- por las deudas hipotecarias. Para hacer esta comparación nos hemos vistos en la necesidad de desarrollar un modelo. Como siempre ocurre el modelo ha sido esencial para organizar nuestros pensamientos para indicarnos cuales de nuestras conjeturas iniciales eran equivocadas cuales eran correctas y sobre todo bajo que supuesto eran correctas . Puesto que el modelo nos ha resultado útil para aclararnos las ideas hemos pensado compartir la versión más sencilla posible. Empezaremos adelantando los resultados del modelo. Esperamos que esto sirva para motivar a algunos a leer el resto del post y para comunicar las ideas del post a los que no tengan tiempo o paciencia para leer el resto del post Con responsabilidad limitada el coste de un crédito hipotecario es mayor y la probabilidad de impago es mayor. Tanto si hay responsabilidad limitada como si hay responsabilidad ilimitada un crédito hipotecario proporciona al comprador de un inmueble que financia su adquisición con ese crédito un seguro parcial frente al riesgo de depreciación inmobiliaria y frente al riesgo sobre su renta futura siempre y cuando exista una probabilidad de impago. Con responsabilidad limitada el comprador de un inmueble recibe una cobertura de seguro más amplia en el sentido que aumenta la “indemnización” y aumenta la probabilidad de recibir la “indemnización”. La mayor cobertura de seguro permitida por la responsabilidad limitada puede generar unas ganancias de eficiencia. El resultado 1 es bastante obvio. Sin embargo es importante destacarlo para demostrar que la responsabilidad limitada puede ser superior a la ilimitada a pesar de incrementar los costes nominales de los créditos hipotecarios. Los resultados de 2 a 4 no son tan obvios o por lo menos no los vimos tan claramente hasta que el modelo nos ayudó a organizar nuestras ideas. ¿Como se pueden explicar estas ganancias de eficiencia que genera la responsabilidad limitada frente a la responsabilidad ilimitada La respuesta es que frente a la rigidez de la responsabilidad ilimitada la responsabilidad limitada permite al individuo ajustar sus decisiones de impago e incumplir con los términos nominales del contrato de deuda cuando las circunstancias laborales familiares de salud etc. harían excesivamente costoso cumplirlo . En las secciones de 1 a 6 presentaremos el modelo y realizaremos la comparación. En la sección 7 haremos algunas consideraciones adicionales. Es importante hacer dos advertencias. La primera es que el modelo tiene el único propósito de exponer unas ideas así que no hay prestar especial importancia a los cantidades ya que estas cantidades no tienen ninguna pretensión de realismo ni están estimadas ni están calibradas. La segunda es que a pesar de haber intentado simplificar las cosas al máximo leer el modelo requiere cierta dedicación y el post es bastante más largo de la mayoría de los posts en Nada es Gratis. El que no tenga tiempo suficiente para seguir los pasos de nuestros argumentos a lo largo de la exposición del modelo y que esté dispuesto a creer en los resultados enunciados arriba puede pasar directamente a las consideraciones adicionales en la sección 7 . 1 El deudor Por simplificar imaginen un individuo representativo que vive tres periodos los periodos 0 1 y 2. En el periodo 0 el individuo no tiene renta pero compra un piso de valor V0 para vivir en él durante los periodos 0 y 1. Como no tiene renta ni ahorros para comprar el piso el individuo necesita que un banco le proporcione una financiación que alcance V0. En el periodo 1 el individuo obtiene renta. La renta en el periodo 1 puede ser alta RA con probabilidad q y baja RB con probabilidad 1-q. Aunque nosotros hablaremos de renta este supuesto pretende representar toda la incertidumbre a la que se puede enfrentar el individuo distinta de la incertidumbre sobre el valor del inmueble que adquiere. Puede ser efectivamente incertidumbre sobre su renta futura. Pero también puede ser incertidumbre sobre las necesidades financieras futuras que pueden depender por ejemplo de nuevas necesidades familiares de enfermedades propias o de personas cercanas. Al final del periodo 1 el individuo vende el piso y debería repagar la deuda que ha contraído con el banco. Con lo que le queda que denominaremos “residuo” se va a una residencia de ancianos donde vivirá en el periodo 2. La residencia será mejor si el residuo es mayor peor si es menor. El problema añadido es que el valor del piso al final del periodo 1 puede ser alto o bajo. Será alto VA con probabilidad p y bajo VB con probabilidad 1-p. En lo que sigue supondremos que el precio que pagará nuestro individuo representativo por el piso en el periodo 0 es exactamente el valor esperado del piso en el periodo 1 V0=pVA+ 1-p VB. El individuo se enfrenta a dos fuentes de incertidumbre. Incertidumbre sobre su renta en el periodo 1 e incertidumbre sobre el valor al final del periodo 1 del piso que ha comprado en el periodo 0. Esto quiere decir que el individuo se enfrenta a cuatro posibles “estados de la naturaleza”. Denotaremos cada estado con dos letras la primera indica la realización del valor del inmueble la segunda la realización de la renta. Supondremos además que la renta y el valor del piso son independientes. Esto implica que la probabilidad de cada una de estos cuatros estados es sencillamente el producto de las probabilidades de las realizaciones del valor del piso y de la renta. En lo que sigue llamaremos “riqueza neta” del individuo a la suma del valor del inmueble y de la renta menos el precio de compra del piso. Es importante destacar que consideraremos la posibilidad que en algún estado el BB la riqueza neta pueda ser negativa. Estado Riqueza neta Probabilidad AA VA+RA-V0 pq AB VA+RB-V0 p 1-q BA VB+RA-V0 1-p q BB VB+RB-V0 1-p 1-q Nótese la diferencia entre “riqueza neta” y “residuo”. La riqueza neta es una medida contable de los recursos que tendría el individuo en cada estado si en cada uno de ellos tuviera que hacer frente al reembolso de V0 la cantidad que ha recibido como crédito en el periodo 0. Como hemos apuntado anteriormente la riqueza neta puede ser negativa en algún estado. El “residuo” en cambio representa los recursos con los que efectivamente contará el individuo en cada estado teniendo en cuenta el contrato de financiación que firmará. Pero ya que nadie puede satisfacer una deuda de nominal mayor que el valor de sus activos en ningún caso el “residuo” puede ser negativo. Necesitamos decir algo acerca de las preferencias del individuo. Los supuestos que haremos son los siguientes El individuo es averso al riesgo sobre el residuo del que dispondrá para financiar su estancia en la residencia La ejecución hipotecaria en caso de impago de la deuda supone un coste personal para el individuo. Ambos supuestos son importantes. Sin aversión al riesgo no habría ningún problema de asignación de riesgo. El individuo soportaría todo el riesgo inmobiliario y de su renta laboral sin ningún coste. El segundo supuesto quiere decir que el individuo está dispuesto a renunciar a alguna cantidad de dinero con tal de evitar una ejecución hipotecaria. Hay distintas razones para hacer este supuesto. De entrada la ejecución implica costes para el ejecutado. Pero hay otros de distinta naturaleza. Por ejemplo que el deudor en vez de vender el piso y financiarse su estancia en una residencia podría cederlo a un hijo y vivir con él. Que una ejecución hipotecaria no se ajuste a la planificación temporal del individuo exactamente en qué momento vender . O que la ejecución permita recuperar en menor medida inversiones en el piso . Estos son aspectos importantes del problema sin duda pero a fin de mantener el modelo sencillo al máximo preferimos suponer simplemente que el individuo sufre una perdida de utilidad igual a K si tiene lugar una ejecución hipotecaria. Siendo más precisos si el individuo tiene un residuo Y su utilidad es U Y si no ha tenido lugar una ejecución hipotecaria y U Y – K si ha tenido lugar una ejecución hipotecaria. Obviamente U’ . gt 0 mayor utilidad a mayor residuo y U’’ . lt 0 la utilidad marginal del residuo es decreciente por el supuesto de aversión al riesgo . Lo que es importante destacar es que los dos supuestos implican que la disponibilidad a pagar para evitar los costes personales de una ejecución hipotecaria es baja cuando el individuo dispone de pocos recursos y es alta cuando el individuo tiene recursos amplios. 2 Los bancos Suponemos que los bancos son neutrales al riesgo por su tamaño y porque pueden reasegurar parte del riesgo y que existe competencia en el sector crediticio y que esta competencia asegura que en equilibrio el beneficio para los bancos es nulo. En lo que sigue simplemente impondremos la condición de beneficio cero para los bancos. 3 Los contratos de financiación Suponemos que el único tipo de contrato que existe es el de deuda. Un contrato de deuda especifica que a cambio de una cantidad de dinero en el periodo 0 el individuo tienen obligación de pagar su deuda en el periodo 1. Pero ¿cómo se puede conseguir que el individuo pague su deuda La solución es tener garantías. En el caso de una garantía hipotecaria si el individuo no paga al banco el banco ejecuta la hipoteca es decir solicita que el piso se subaste #8211 al menos así es como sucede en España-. Los ingresos obtenidos en la subasta se utilizan para satisfacer la deuda con el banco. Si sobra algo va al deudor si no hay otros acreedores. Pero el asunto importante es lo que ocurre si los ingresos por la venta son menores que la deuda del individuo. ¿Qué pasa en este caso En lo que sigue consideraremos dos países ideales e imaginarios Ilimitado y Limitado En Limitado el contrato de deuda especifica que el deudor tiene responsabilidad limitada de ahí el nombre del país . Así si los ingresos de la venta del piso no son suficientes para satisfacer la deuda el banco no cobrará nada más. En Ilimitado el contrato de deuda especifica que el deudor tiene responsabilidad ilimitada de ahí el nombre del país . Esto quiere decir que el individuo responde de la diferencia entre la deuda y el valor del piso con todos sus bienes “presentes y futuros” en este caso con su renta por encima de una renta mínima. Si estos bienes no son suficientes claro el banco cobra menos que el valor nominal de la deuda. ¿En qué país preferiría vivir nuestro individuo representativo Las comparaciones dependen obviamente de la variabilidad del valor del inmueble y del valor de la renta y del coste personal que le supone una ejecución hipotecaria. Para simplificar la presentación en todo lo que sigue supondremos que U Y =-1/Y lo que corresponde a un coeficiente de aversión relativa al riesgo constante e igual a 2 p=q=3/4 VA=115 VB=55 RA=110. Supondremos también que en Ilimitado la renta mínima es 10. Consideraremos tres casos que difieren por los valores de la renta baja RB y del coste extra K. 4. El funcionamiento del mercado con responsabilidad limitada Caso 1 RB=60 K=0.1 Hay dos aspectos importantes que destacar. El primero es que VB+RB=115 gt V0= 3/4 *115+ 1/4 *55=100. Esto quiere decir que el individuo tiene recursos suficientes para pagar V0 en todos los estados de la naturaleza incluso en el peor de todos BB. El segundo es que U 55+60-100 = -0.067 gt U 60 -0.1=-0.117 Esto quiere decir que en todos los estados incluso en el estado peor BB el individuo prefiere hacer frente a un pago de V0=100 antes de tener que soportar los costes personales de la ejecución hipotecaria. Lo anterior significa que el individuo tiene recursos suficientes para hacer frente a un pago de 100 en todos los estados y que además estaría dispuesto a hacer frente a este pago. La condición de beneficio cero de los bancos implica que el contrato de financiación fija que el deudor habrá de pagar una deuda hipotecaria HL HL se refiere a “Hipoteca en Limitado” en este caso de importe HL = 100. En la Tabla 1 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado Tabla 1 Estado Riqueza neta Residuo AA 125 125 AB 75 75 BA 65 65 BB 15 15 Observaciones Ya que el residuo y la riqueza neta coinciden en todos los estados la tabla demuestra que no existe probabilidad de impago y que el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario y todo el riesgo sobre su renta. Caso 2 RB=60 K=0.02 La única diferencia entre el Caso 1 y el 2 es que en el caso 2 el coste personal de la ejecución hipotecaria es más bajo 0.02 en vez de 0.1. Hay tres observaciones importantes sobre el Caso 2. La primera es que como en el Caso 1 el individuo tendría recursos suficientes para pagar V0=100 en todos los estados de la naturaleza. Para las otras dos observaciones es importante adelantar que en este caso la deuda hipotecaria será de 103. Luego comprobaremos que efectivamente HL=103 lo que supone lógicamente que el coste de obtener la financiación deseada por el deudor V0 es mayor en este caso 2 que en el caso 1. La segunda observación es que U 55+60-103 =-0.083 lt U 60 -0.02=-0.037. Esto quiere decir que en el estado BB cuando VB=55 y RB=60 el individuo prefiere soportar los costes personales de la ejecución de la hipoteca antes que hacer frente al pago de la deuda hipotecaria. La tercera observación es que U 55+110-103 =-0.016 gt U 110 #8211 0.02=-0.029. Esto significa que la renta más alta de la que dispone en el estado BA 110 en vez de 60 hace que el individuo prefiera satisfacer la deuda hipotecaria antes que soportar los costes de la ejecución hipotecaria. Es preciso subrayar que la garantía hipotecaria asegura que el individuo hará frente a sus pagos en los estados AA y AB en los que el inmueble tiene un valor elevado. ¿Qué pagos recibiría el banco En los estados AA AB y BA el banco cobra la deuda hipotecaria HL. En el estado BB en cambio el banco cobraría tan solo VB=55. Ya que hemos supuesto que el valor del piso y la situación de renta del deudor son independientes la probabilidad del estado BB es 1-p 1-q =1/16 el producto de las probabilidades de que la renta sea baja y de que el valor del piso sea bajo. La probabilidad de alguno de los estados alternativos AA AB y BA es obviamente la probabilidad de que no se de el estado BB es decir 1- 1-p 1-q =15/16. Esto quiere decir que el banco cobraría HL con probabilidad 15/16 y tan solo VB=55 con probabilidad 1/16. En términos esperados el banco por lo tanto cobraría 15/16 HL + 1/16 55. Por el supuesto de competencia en el sector crediticio el beneficio del banco tiene que ser nulo así que tiene que cumplirse que la deuda hipotecaria HL sea tal que los ingresos esperados del banco sean exactamente iguales a la cantidad que el banco ha prestado 100= 15/16 HL + 1/16 55. Esto nos da HL=103 como habíamos adelantado. En la Tabla 2 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado Tabla 2 Estado Riqueza neta Residuo AA 125 122 AB 75 72 BA 65 62 BB 15 60 Observaciones La diferencia de residuos entre AA y BA es 60= VA – VB esto quiere decir que condicionado a recibir una renta elevada el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario. La diferencia de residuos entre AA y AB es 50= RA – RB esto quiere decir que condicionado a tener un inmueble con un valor elevado el individuo soporta todo el riesgo relativo a su renta. La diferencia de residuos entre AB y BB es 17 lt VA – VB=60 esto quiere decir que condicionado a tener una renta baja el individuo soporta tan solo una parte del riesgo inmobiliario. La diferencia de residuos entre BA y BB es 2 lt RA-RB=50 esto quiere decir que condicionado a tener un inmueble de valor bajo el individuo soporta tan solo una parte del riesgo sobre su renta. Resumiendo en presencia de la posibilidad de impago en el estado BB el contrato de deuda proporciona en términos funcionales un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y frente al riesgo sobre su renta. Es importante notar además que el individuo podría soportar más riesgo tiene recursos para ello así que el contrato proporciona una cobertura más amplia que la mínima. Caso 3 RB=40 K=0.1 La única diferencia entre el Caso 3 y el 1 es que en el caso 3 la renta baja RB es 40 en vez de 60. Hay tres observaciones importantes sobre el Caso 3. La primera es que a diferencia del Caso 1 el individuo no tendría recursos suficientes para pagar V0=100 en el estado BB ya que VB+RB=95 lt V0=100. Para las otras dos observaciones es importante adelantar que en este caso como en el Caso 2 la deuda hipotecaria será de 103. Luego comprobaremos que efectivamente HL=103 de nuevo un coste de obtener financiación superior al del caso 1 . La segunda observación es que 55+110-103 gt 0 Esto quiere decir que en el estado BA cuando VB=55 y RA=110 el individuo tendría recursos suficientes para hacer frente a una deuda hipotecaria de 103. La tercera observación es que U 55+110-103 =-0.016 gt U 110 -0.1=-0.109 Esto significa que el estado BA el individuo prefiere pagar la deuda hipotecaria antes que soportar los costes de la ejecución hipotecaria. Como en el Caso 2 la garantía hipotecaria asegura que el individuo hará frente a sus pagos en los estados AA y AB en los que el inmueble tiene un valor elevado. Todo lo anterior significa que en este caso como en el Caso 2 el individuo hace frente a su deuda hipotecaria en todos los estados menos en el BB. En el Caso 2 esto ocurría porque el individuo aún teniendo recursos suficientes prefería no pagar en el estado BB. En el Caso 3 esto ocurre sencillamente porque el individuo no tiene recursos suficientes para hacer frente a la deuda hipotecaria. Esto implica que la deuda hipotecaria será HL=103 como en el caso 2. En la Tabla 3 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado Tabla 3 Estado Riqueza neta Residuo AA 125 122 AB 55 52 BA 65 62 BB -5 40 Observaciones La diferencia de residuos entre AA y BA es 60= VA – VB esto quiere decir que condicionado a recibir una renta elevada el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario. La diferencia de residuos entre AA y AB es 70= RA – RB esto quiere decir que condicionado a tener un inmueble con un valor elevado el individuo soporta todo el riesgo relativo a su renta. La diferencia de residuos entre AB y BB es 12 lt VA – VB=60 esto quiere decir que condicionado a tener una renta baja el individuo soporta tan solo una parte del riesgo inmobiliario. La diferencia de residuos entre BA y BB es 22 lt RA-RB=70 esto quiere decir que condicionado a tener un inmueble de valor bajo el individuo soporta tan solo una parte del riesgo sobre su renta. Resumiendo en el Caso 3 como en el Caso 2 en presencia de la posibilidad de impago en el estado BB el contrato de deuda proporciona lo que funcionalmente equivale a un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y frente al riesgo sobre su renta. Es importante notar además que el individuo podría soportar más riesgo tiene recursos para ello así que el contrato proporciona una cobertura más amplia que la mínima. 5. El funcionamiento del mercado con responsabilidad ilimitada En Ilimitado no importa la disposición del individuo a pagar su deuda ya que al individuo se le obliga satisfacer sus deudas hasta el límite de sus recursos. Esto quiere decir que el resultado es el mismo en los Casos 1 y 2 ya que en ambos casos el individuo tiene recursos suficientes para hacer frente a un pago de V0 en todos los estados de la naturaleza. Por esta razón en Ilimitado podremos estudiar los casos 1 y 2 conjuntamente. Casos 1 y 2 RB=60 Todo es idéntico al Caso 1 en el escenario propio de Limitado. La deuda hipotecaria sería HI=100 y se paga en todos los estados. Los resultados son por tanto idénticos a los que se resumen en la Tabla 1. La conclusión es que también en este caso la probabilidad de impago es nula y el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario y todo el riesgo sobre su renta. Caso 3 RB=40 En el Caso 3 el individuo tendría recursos suficientes para pagar la hipoteca en todos los estados menos BB en Limitado. Esto implica a fortiori que el individuo tiene recursos suficientes también para pagar la hipoteca en todos los estados en Ilimitado ya que en Ilimitado la deuda hipotecaria es más baja porque el banco recupera más en el estado BB. Esto implica que en los estados AA AB y BA el banco cobraría la totalidad de la deuda hipotecaria HI. En el estado BB en cambio el banco cobraría tan solo VB+RB=95 menos la renta mínima 10 por un total de 85. Esto quiere decir que el banco cobraría HI con probabilidad 15/16 y tan solo 85 con probabilidad 1/16. En términos esperados el banco por lo tanto cobraría 15/16 HI + 1/16 85. Por el supuesto de competencia en el sector crediticio y beneficio cero tiene que cumplirse que 100= 15/16 HI + 1/16 85 lo que nos da HI=101- En la Tabla 4 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado Tabla 4 Estado Riqueza neta Residuo AA 125 124 AB 55 54 BA 65 64 BB -5 10 Observaciones La diferencia de residuos entre AA y BA es 60=VA – VB esto quiere decir que condicionado a recibir una renta elevada el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario. La diferencia de residuos entre AA y AB es 70=RA – RB esto quiere decir que condicionado a tener un inmueble con un valor elevado el individuo soporta todo el riesgo en su renta. La diferencia de residuos entre AB y BB es 44 lt VA – VB=60 esto quiere decir que condicionado a tener una renta baja el individuo soporta tan solo una parte del riesgo inmobiliario pero no podría soportar más porque no tendría recursos para ello . La diferencia de residuos entre BA y BB es 54 lt RA-RB=70 esto quiere decir que condicionado a tener un inmueble de valor bajo el individuo soporta tan solo una parte del riesgo sobre su renta pero no podría soportar más porque no tendría recursos para ello . Resumiendo en presencia de la posibilidad de impago en el estado BB el contrato de deuda en Ilimitado proporciona un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y al riesgo sobre su renta. Pero proporciona el seguro mínimo ya que el individuo no tendría recursos suficientes para soportar más riesgo. 6. Comparación entre Ilimitado y Limitado Al haber supuesto que los bancos son neutrales al riesgo y que existe competencia en el sector crediticio a los bancos les da igual en principio operar en Limitado o en Ilimitado. Tanto en un país como en el otro prestan 100 y reciben pagos con un valor esperado de 100. Pensemos ahora en el individuo. La comparación depende de los casos. Caso 1 Tanto en Limitado como en Ilimitado la deuda hipotecaria es la misma y siempre se paga. El individuo soporta todo el riesgo tanto el inmobiliario como el de su renta. Caso 2 La deuda hipotecaria es más alta en Limitado que en Ilimitado pero mientras en Ilimitado la deuda siempre se satisface enteramente en Limitado en el estado de la naturaleza BB el individuo paga efectivamente una cantidad inferior a la deuda hipotecaria. Simples calculos las utilidades esperadas en Limitado y en Ilimitado demuestran que en este caso la ganancia determinada por la mejoría en la asignación del riesgo hecha posible por la responsabilidad limitada es mayor que la perdida determinada por el hecho que en el estado BB el individuo soporta el coste personal en en Limitado que en Ilimitado. A esto nos referíamos cuando decíamos que es posible obtener ganancias derivantes del hecho que la responsabilidad limitada provee un seguro con una mayor probabilidad de recibir la indemnización . Caso 3 La deuda hipotecaria es más alta en Limitado que en Ilimitado. En ambos países la deuda hipotecaria se satisface por completo en todos los estados menos en BB. Pero en el estado BB en Limitado el individuo paga una cantidad menor que en Ilimitado. Simples calculos las utilidades esperadas en Limitado y en Ilimitado demuestran que el mayo residuo en el estado BB constituye una ganancia de eficiencia de Limitado frente a Ilimitado. A esto nos referíamos cuando decíamos que la responsabilidad limitada provee un seguro con una mayor indemnización . 7. Consideraciones adicionales El modelo expuesto en las secciones de 1 a 6 es original. Pero la idea subyacente no lo es. Hay una amplia literatura que estudia el impago en modelos de equilibrio general. Bill Zame por ejemplo demuestra que el impago permite aumentar la eficiencia en la asignación del riesgo cuando los mercados son incompletos. En sus palabras “es posible obtener notables mejoras de eficiencia permitiendo contratos que se cumplirán con probabilidad elevada pero no con certidumbre” . Por otro lado Tim Kehoe y David Levine sugieren que es posible que un equilibrio con mercados completos que asigna el riesgo de manera eficiente se implemente mediante la combinación de derechos no contingentes y el concurso que limitando la responsabilidad del prestatario hace contingentes los derechos del prestamista . Es importante reflexionar sobre la posibilidad que este post ejemplifica de que la responsabilidad limitada puede aumentar la eficiencia cuando los mercados son incompletos. Pero nuestro modelo no excluye que las mismas ganancias o ganancias mayores se podrían obtener mediante instrumentos alternativos de traslación de los riesgos. El problema no tiene fácil solución porque plantea la pregunta de por qué los mercados son incompletos o lo que es lo mismo que impide que la innovación financiera los complete. En el ámbito de nuestro problema por ejemplo se podría pensar que existen instrumentos que permiten asegurar el riesgo derivado de la incertidumbre sobre los flujos de renta laboral del prestatario como son los seguros de vida y de paro que permitirían a los deudores manteniéndose su responsabilidad ilimitada transferir renta desde los estados en que los ingresos son altos a estados en que los ingresos se reducen o desaparecen. Hay razones para pensar sin embargo que ambos seguros no conseguirían un efecto de asignación de riesgos equivalentes a los de la limitación de responsabilidad. En cuanto al seguro de vida la razón es que típicamente la probabilidad de muerte no es elevada al comienzo de la vida del préstamo hipotecario que es cuando no resulta improbable que el valor del inmueble baje por debajo del capital del préstamo hipotecario pendiente de amortizar. La probabilidad de muerte empieza a ser más elevada en fases finales de la vida del préstamo hipotecario pero en estos momentos es muy improbable que el valor del inmueble baje por debajo del capital pendiente de amortizar. En cuanto al seguro de paro hay dos razones posibles. La primera es que no cubre frente a la contingencia de una reducción de los ingresos disponibles para pagar el préstamo causada por motivo distinto al paro -tener que aceptar un empleo con menor retribución un aumento de los gastos familiares por ejemplo-. La segunda es que el seguro de paro crea problemas de selección adversa de modo que el resultado puede bien ser el de que solo los riesgos peores -los más proclives al impago por tener más alto riesgo de quedar en paro- se puedan asegurar frente al riesgo. La responsabilidad ilimitada al ser esencialmente #8220 obligatoria #8221 permitiría eludir este problema. Es también importante subrayar que contrariamente a lo que se lee con frecuencia en los ecos de prensa sobre estas cuestiones el marco legal en España sí permite limitar la responsabilidad del deudor si las partes así lo acuerdan art. 140 de la Ley Hipotecaria . La pregunta natural entonces es por qué no se aprovecha esta posibilidad. La respuesta inicial que se nos ocurre es que se trata del efecto de la selección adversa. Siendo la regla general la de que los contratos de deuda implican responsabilidad ilimitada ¿qué pensaría un banco de un cliente que propone limitar la responsabilidad al valor del inmueble Concluyendo creemos que hay razones para plantearse una eventual reforma del régimen legal español y no solo por las posibles ineficiencias o abusos en cuanto a la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Hay razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario . Esto obviamente quiere decir tan solo que puede ser deseable un cambio legislativo. No que los jueces decidan ex post cambiar los términos de un contrato. Compartir Imprimir Tagged as banca Hipotecas { 31 comments } J.C. Conesa marzo 2 2011 en 11 29 Además con responsabilidad limitada el Banco comparte una mayor parte del riesgo con lo que -en principio- debiera tener mucho más cuidado a la hora de conceder crédito a quien tenga poca probabilidad de repago estoy pensando aquí en un entorno con individuos distintos en su capacidad de pago por lo que estoy cambiando vuestro modelo . Digo #8220 en principio #8221 porque la experiencia subprime en USA apunta a que los derivados hipotecarios eliminaron los incentivos para que bancos fueran más cuidadosos dando crédito. Narciso marzo 2 2011 en 11 36 Marco Me parece una reflexión tremendamente interesante. Agradezco muchisimo tu post #8230 al igual de todos los que desde hace un mes tengo le placer de leer en NeG es de los pocos sitios donde hay una reflexión inteligente sin partidismos lugares comunes u ocurrencias vacuas. Me voy a permitir dado que entiendo que es uno de los objetivos de este blog disentir de manera constructiva. A bote pronto me parece que si incluyes la posibiliidad de #8220 moral hazard #8221 por parte del deudor la conclusión no sería la misma y el mecanismo de responsabilidad ilimitada sería superior. Al incrementarse la posibilidad de moral hazard en la responsabilidad limitada el banco tiene que cargar este coste en el precio y por tanto hay un subsidio cruzado del #8220 buen deudor #8221 frente al que lleva a cabo un comportamiento oportunista. Es decir el precio del seguro que se está comprando no es ante situaciones de imposibilidad de pago sino ante la eventual decisión de no pagar y no creo que sea eficiente amparar ese derecho es más limipio incluir en el bundle de la hipoteca seguros de paro o de cualquier otro alea concreto #8230 como podría ser la bajada de precio de los inmuebles Por otro lado no entran en el modelo a consideración los costes de transacción la ejecución de una hipoteca es ineficiente generando costes de transación al deudor mudanza costes legales y al banco costes legales y posteriores de gestión del activo por lo que un sistema que minimice las ejecuciones es a nivel agregado más efciente. Evidentemente el mayor riesgo patrimonial de una ejecución ilimitada reduce el numero de ejecuciones que efectivamente se llevan a cabo. Por tanto por una vez me parece superior desde un punto de vista de la eficiencia economica el mecanismo Español frente al Norteamericano #8230 y eso que nuestros insignes jurisconsultos nunca pensaron en el analisis economico de la ley cuando en le siglo XIX fijaron la Ley Hipotecaria un abrazo Narciso Enric marzo 2 2011 en 11 48 Como comentas en el País de la Resp. Ilimitada se contatarán ceteris paribus menos hipotecas que en el País de la Resp. Limitada y se darán menos casos de impago. ¿En siguientes entregas valorareis esta cuestión a nivel macro o sistémico La crisis hipotecaria americana con sus efectos en los balances y la liquidez de los bancos mucho más reducida en el caso español ¿se debe principalmente al tema que estais tratando o hay demasiados otros problemas incentivos de los agentes del mercado Fannie y Freddie etc como para valorarlo joan marzo 2 2011 en 14 27 Si las probabilidades p y q no fuesen independientes como de hecho creo ¿variaría sustancialmente el resultado del modelo Diego marzo 2 2011 en 14 54 Tengo que empezar reconociendo que no lo he podido leer despacio pero hay una cuestión que me interesa. Si se endogeneiza el valor prestado con responsabilidad limitada parece razonable que se obtenga como préstamo un porcentaje menor del valor de la casa. Esto conduce a una tasa de ahorro agregada superior lo que tiene efectos positivos tanto en cuanto al crecimiento como en cuanto a la exposición cíclica hay artículos de hace una década sobre esto . Por ejemplo esto explicaría que ante un shock similar la integración monetaria desde monedas débiles en Italia la burbuja inmobiliaria haya sido menor. Al final va a ser cierto que los beneficiarios de la responsabilidad limitada no son evidentes #8230 . Marco Celentani marzo 2 2011 en 16 21 Juan Carlos En general estoy de acuerdo contigo en todo. 1 El hecho que el acreedor soporte una parte mayor del riesgo debería crear incentivos para que hagan un estudio mas cuidadoso del deudor concretamente de su capacidad y de su propensión a hacer frente a la deuda. 2 Todo se puede hacer bien o mal así que si la responsabilidad limitada se junta con un mecanismos con el que el acreedor traslada a su vez el riesgo sobre otros agentes las ganancias se pueden perder. Esto es lo que mucha gente cree que ha ocurrido en EEUU aunque no queda claro como haya podido ocurrir es decir como ha podido ocurrir que los que finalmente asumieron el riesgo no se dieran cuenta de lo que estaban haciendo. 3 Este efecto que has mencionado no esta recogido en nuestro modelo. Como es obvio hemos intentado hacer el modelo más sencillo posible para exponer uno de los mecanismos con el que la responsabilidad determina la asignación del riesgo. Y para hacer esto hemos ignorado todos los demás mecanismos. Pero esto no quiere decir que no pensemos que son importantes cuantitativamente. Tan solo quiere decir que nos pareció importante destacar un mecanismo que nos parece muy real y del que no se habla tan amenudo que nosotros sepamos . anónimo marzo 2 2011 en 17 12 Pero el hecho de que sea el deudor quien soporte todo el riesgo sirve para solucionar un problema de información asimétrica ¿no Marco Celentani marzo 2 2011 en 17 36 Narciso Para empezar gracias por tus palabras por tu detallada contestación y sobre todo gracias por disentir. Tienes razón de esto se trata. Tanto es así que intentaré disentir de tu disenso aun que reconoceré que tienes partes de razón. 1 Tu hablas de #8220 moral hazard #8221 pero por tu descripción me da la impresión que estás hablando de selección adversa. Si he entendido bien lo que tu propones es que no todos los individuos tengan el mismo K K el coste personal de la ejecución de la hipoteca es una medida de la propensión a pagar del deudor cuanto más alto sea K mayor es la propensión del deudor a hacer frente a la deuda y que además como es lógico el K no sea observable o que resulta costoso medirlo correctamente . En una situación como esta el argumento que normalmente se esgrimiría es el siguiente Al no poder distinguir deudores con K bajo de los deudores con K alto en el equilibrio competitivo pueden ocurrir dos cosas a el coste del credito hipotecario refleje una probabilidad de impago promedia entre la del deudor con K bajo y el deudor con K alto en este caso el deudor #8220 honrado #8221 el que tiene el K alto sale perjudicado por el hecho que no se le puede distinguir del deudor #8220 oportunista #8221 el que tiene el K bajo y el deudor #8220 oportunista #8221 sale ganando b el deudor #8220 oportunista #8221 expulsa del mercado al deudor #8220 honrado #8221 en este caso el deudor #8220 oportunista #8221 soporta un coste del credito hipotecario actuarialmete justo y el deudor #8220 honrado #8221 se queda sin financiación y por lo tanto sin piso. Es posible que algo como esto ocurra y por este lado la responsabilidad ilimitada podría generar ganancias. Pero no creo que se puede concluir tan rotundamente como tu haces que #8220 el mecanismo de responsabilidad ilimitada sería superior #8221 . Dejame repetir lo que he dicho en la respuesta a Juan Carlos Conesa. Nuestro modelo no tiene la pretensión de ser un modelo que abarca todos los aspectos relevantes y que por lo tanto permita concluir que la responsabilidad limitada es superior a la responsabilidad ilimitada. Nuestro modelo está pensado para exponer una idea que la responsabilidad limitada puede generar ganancias porque proporciona una cobertura de seguro más amplia para los deudores. Lo que es importante determinar es si existen otros aspectos que nosotros hemos ignorado que reducen las ganancias o las convierten en perdidas. Yo creo que lo que tu propones es pensar en otro efecto que podría reducir las ganancias y que incluso podría generar perdidas netas. Pero no creo que demuestra que la suma de los dos efectos el efecto en el que nos centramos nosotros y el que tu propones implica que la responsabilidad ilimitada es superior a la limitada. 2 #8220 es más limipio incluir en el bundle de la hipoteca seguros de paro o de cualquier otro alea concreto…como podría ser la bajada de precio de los inmuebles #8221 . Este es un tema del que hemos hablado un poco en la sección 7. Nos parece que hay contingencias que es dificil asegurar entre otras cosas por problemas de riesgo moral y de selección adversa como son la posibilidad de tener empleo pero con un salario muy bajo o de tener que hacer frente a las necesidades de familiares que se encuentren en una situación de dependencia. Así que nos parece que el seguro proporcionado por un credito hipotecario con responsabilidad limitada es un producto financiero valioso para los hogares. 3 Sobre el hecho que aumentar las ejecuciones genera costes directos en parte estoy de acuerdo. Una vez más esto depende del hecho que hemos intentado hacer el modelo más sencillo posible y por lo tanto hemos ignorado otros efectos importantes como el de los costes de las ejecuciones . Pero quiero hacer hincapié en que para algunos de estos costes los que nosotros hemos llamados #8220 personales #8221 la ejecución hipotecaria tendrá lugar tan solo cuando la ganancia para el deudor es mayor que su coste personal. Ppor otro lado nota que una ganancia esperada para un deudor nunca es una perdida esperada para el acreedor ya que la competencia asegura que el acreedor tenga los mismos beneficios esperados cero tanto en un regimen como en el otro. Una vez más tus argumentos me parecen acertados pero no creo que estemos en condiciones de conlcuir que #8220 desde un punto de vista de la eficiencia economica el mecanismo Español es superior frente al Norteamericano #8221 . Por cierto como explicaremos en la segunda entrega y a pesar de la foto del post no es cierto que en EE.UU. uno pueda sencillamente devolver las llaves del piso para extinguir la deuda hipotecaria. En EE.UU. hay legislaciones estatales y algo así ocurre tan solo en unos Estados. anónimo marzo 2 2011 en 18 41 un estudio mas cuidadoso del deudor concretamente de su capacidad y de su propensión a hacer frente a la deuda Insisto para filtrar los posibles impagos ¿no resulta más sencillo hacer recaer todo el riesgo sobre el deudor puesto que éste conoce perfectamente su capacidad y su propensión a pagar Supongo que es lo que se está discutiendo con Narciso pero no me queda claro. Marco Celentani marzo 2 2011 en 19 19 Enric #8220 Como comentas en el País de la Resp. Ilimitada se contatarán ceteris paribus menos hipotecas que en el País de la Resp. Limitada #8221 Nosotros no hemos dicho esto. En nuestro modelo hay un individuo un inmueble y el individuo contrae una deuda hipotecaria tanto en Limitado como en Ilimitado tanto es así que a menudo nos referimos a el como #8220 el deudor #8221 . Esto no quiere decir que creamos que el numero de hipotecas será el mismo independientemente de si la responsabilidad es limitada o ilimitada. Quiere decir sencillamente que es un margen que no exploramos. Dicho esto tengo que reconocer que me cuesta hacer una conjetura sobre si las hipotecas serán más frecuentes en un regimen que en otro puesto que habría que tener muchos factores en cuenta. Uno podría pensar que con responsabilidad ilimitada es más facil obtener financiación y por lo tanto habrá más hipotecas. Pero nosotros hacemos ver que hay razones para pensar que una hipoteca con responsabilidad limitada puede ser más atractiva a pesar de costar más. Por otro lado si aumentara el numero de hipotecas posiblemente aumentaría el precio de las viviendas. ¿Qué efectos tendría esto sobre la atractatividad de comprar en vez de alquilar Dificil decirlo. Desde luego nuestro modelo no está diseñado para contestar a esta pregunta. #8221 y se darán menos casos de impago. #8221 Nosotros decimos que con responsabilidad ilimitada se da una probabilidad menor de impago. Si esto genera más o menos casos de impagos depende del volumen total de las hipotecas. Desde luego si la menor probabilidad de impago se acompaña a un volumen menor o igual o incluso tan solo un poco más elevado los casos de impago con responsabilidad ilimitada serían menores. Pero dejame hacer una observación más. Es posible que en nuestro post no hemos dejado suficientemente claro el hecho que estamos pensando en creditos hipotecarios a los hogares que tienen unas rentas futuras con las que responder de sus obligaciones y para los que el concurso de acreedores es una posibilidad remota por las razones que sean . De alguna forma los creditos hipotecarios a las empresas por ejemplo los promotores inmobiliarios ya tienen responsabilidad limitada ya que un promotor inmobiliario solicita un concurso se le liquida y punto. Digo esto para hacerte ver que al cambiar la responsabilidad cambiarian las condiciones de las hipotecas para los hogares. Esto puede variar la propensión a comprar en vez de alquilar. Pero si por lo que sea aumentaran los hogares que alquilan en vez de comprar disminuirían las hipotecas de los hogares pero ya que los pisos seguirían existiendo es posible que aumentarían las hipotecas de las empresas. Toda esta discusión sirve para hacerte ver porque a menudo en economía se utilizan modelos sencillos para estudiar un efecto de manera aislada. El problema es que si intentas tener todo a la vez corres el riesgo de no sacar nada en claro. 3 #8220 ¿En siguientes entregas valorareis esta cuestión a nivel macro o sistémico #8221 Sinceramente no creo que Fernando y yo nos arriesguemos en sacar este tipo de conclusiones ya que no es nuestra ventaja comparativa. 4 #8220 La crisis hipotecaria americana con sus efectos en los balances y la liquidez de los bancos mucho más reducida en el caso español ¿se debe principalmente al tema que estais tratando o hay demasiados otros problemas incentivos de los agentes del mercado Fannie y Freddie etc como para valorarlo #8221 Yo no me atrevería a decir que nuestro modelo explica la crisis americana o la española. Como he dicho en otro caso creo que hay otros factores. Lo más importante es que deberías entender que nuestro modelo es más normativo que positivo. Quiero decir que está diseñado con la idea de evidenciar un efecto de la regla de responsabilidad la asignación del riesgo que a nosotros nos parece importante a la hora de determinar si es mas deseable tener responsabilidad limitada o ilimitada. En cambio nuestro modelo no hace ningún intento de explicar todos los problemas que pueden surgir #8220 incentivos de los agentes del mercado Fannie y Freddie etc #8221 a la hora de implementar estas reglas. Marco Celentani marzo 2 2011 en 19 22 Joan buena observación. Si existiera correlación entre el riesgo laboral y el inmobiliario uno pensaría positiva la responsabilidad limitada sería aún más atractiva ya que al asegurar frente a estados en los que el valor del inmueble es bajo te estarías asegurando a la vez frente a estados en los que la renta es baja ya que los dos eventos tenderían a darse conjuntamente . Marco Celentani marzo 2 2011 en 20 00 Diego la cuestión que planteas me parece interesante pero no se cuanto te puedo ayudar con ella. A mi me parece que para alcanzar conclusiones sobre la tasa de ahorro y su impacto sobre el crecimiento habría que rellenar unos cuantos pasos intermedios que no son obvios. Marco Celentani marzo 2 2011 en 20 24 anónimo es cierto que introducir información asimetrica puede generar perdidas de eficiencia y además tener efectos redistributivos . También es cierto que una posible forma de reducir estas perdidas es tener una regla de responsabilidad ilimitada de tal forma que te puedes olvidar del #8220 oportunismo #8221 del deudor . Pero no es la única. También hay selección adversa en los seguros medicos y de automovil y en equilibrio los riesgos buenos soportant tan solo una parte del riesgo la franquicia mientras que los malos tienen una cobertura más amplia. En mi contestación a Narciso yo reconocía que con selección adversa la responsabilidad ilimitada puede tener ciertas ventajas sencillamente porque elimina por completo el riesgo de comportamiento #8220 oportunista #8221 no pagar porque uno no está comodo . Pero indicaba también que no está claro si este efecto negativo es mayor que el efecto positivo que exponemos nosotros que se puede resumir diciendo que pagar cuando uno no esta comodo es efectivamente incomodo. A veces muy incomodo. Pero dejame añadir una cosa más. El proposito principal de nuestro post era justamente luchar en contra de una idea tan simple como equivocada que tu pareces compartir que el impago es necesariamante malo y que el objetivo principal es minimizarlo. El impago no siempre es malo. Nuestro modelo te da un ejemplo. El impago es una forma en la que un deudor consigue seguro. Ojo no decimos que cambiar las reglas en marzo de 2011 para facilitar el impago de un deudor que ha contraido una deuda hipotecaria con reglas distintas en junio de 2007 es bueno. En absoluto. Si te fijas la conclusión del post hace referencia justamente a este tema y a este tema prestaremos más atención en la próxima entrega. Lo que decimos es que tiene sentido plantearse si las reglas actuales la responsabilidad limitada favorecen una asignación eficiente del riesgo. Y hemos pretendido dar nuestra contribución hablando de un efecto que no es tan obvio y que sin embargo puede ser importante. jesus marzo 2 2011 en 20 25 Yo creo que lo ideal sería que en caso de impago el inmueble hipotecado se contabilizase de acuerdo con el valor con el que fue hipotecado y no con el valor de venta. Estaría bien que los bancos tuvieran menos alegrías #8220 riesgo moral #8221 lo llamáis a la hora de conceder préstamos. Narciso marzo 2 2011 en 20 44 Marco Tienes toda la razón con tu crítica a mi taxitivo comentario anterior no me he expresado con la mesura y precisión que este foro se merece y he hablado de adecuación de un modelo en vez de falta de prueba de otro hace ya demasiados años que sali del mundo academico . Desde luego no creo que con los argumentos presentados se pueda concluir que “el mecanismo de responsabilidad ilimitada sería superior #8221 #8230 pero tampoco creo que #8220 haya razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario #8221 Respecto a tus comentarios 1 Sí que creo que se debiera esperar una cierta selección adversa en un modelo de responsabilidad limitada pero no demasiada ya que dada la necesidad del bien vivienda y del credito hipotecario dada la restricción de riqueza por parte de la mayor parte de los deudores hasta los que tengan un K mas alto son en gran medida precio aceptandes y tendran que apechugar con una hipoteca más cara realmente me referia a moral hazard . Creo que el #8220 K #8221 medio de los deudores es más bajo en un modelo de responsabilidad limitada que uno de ilimitada dado que mas deudores actuaran oportunistamente en este esquema que en el de responsabilida personal y real y que este sobrecoste hace que el precio medio de las hipotecas sea mayor mas allá de un mero reparto del coste del riesgo entre ambas partes #8230 y eso creo que es ineficiente. 2 Hay muchas empresas que han ganado y ganan un altisimo margen con este tipo de seguros de paro en hipotecas por lo que aunque exista cierto moral hazard y seleccion adversa no es lo suficiente para inhabilitar este producto dado que s epuede objetivizar el alea. Realmente en la responsabilidad limitada lo que ocurre es que hay una cierta obligación de compra de este seguro por parte de todos los deudores el banco se lo cobrará y yo personalmente creo que la compra obligatoria de un producto en bundle solo es eficiente para la sociedad en su conjunto si hay externalidades en su consumo #8230 y creo que este no es el caso. 3. Me parece una reflexion muy aguda el hecho que comentas que las ejecuciones dependen del coste personal #8230 pero la reflexión yo la hacia a nivel agregado a mas foreclosures más coste de transacción y esa fricción hay que sufragarla por lo que es más eficiente el sistema con menor coste de transacción. En resumen me parece muy interesante el modelo que presentais y aprecio su elegancia* pero creo que por la simplificación realizada lleva a una conclusión que no es extrapolable a la realidad. Para mi el indicio empirico clave que me lleva pensar que no se puede aceptar la hipótesis de que el mecanismo de responabilidad limitada es mas eficiente es que el diferencial de una hipoteca prime a 15 años en USA sobre el TBILL del mismo plazo esta en torno los 300 pp.bb. en España se puede seguir conseguiendo diferenciales que son la mitad o menos es decir los bancos en EEUU se estan cubriendo por el mayor riesgo ..y por mucho menos de 150 pp.bb puedes comprarte un seguro buenisimo de paro. un abrazo Narciso * Parafraseando a George Polyia creo que la elegancia de un modelo es #8220 directamente proporcional al número de ideas que en ellos vemos e inversamente proporcional al esfuerzo requerido para comprenderlas #8221 #8230 y en esta definicion tu modelo es muy elegante. anónimo marzo 2 2011 en 21 10 El proposito principal de nuestro post era justamente luchar en contra de una idea tan simple como equivocada que tu pareces compartir que el impago es necesariamante malo y que el objetivo principal es minimizarlo. El impago no siempre es malo. Nuestro modelo te da un ejemplo. El impago es una forma en la que un deudor consigue seguro. Muchas gracias por tu respuesta Marco. Creo entender vuestro punto pero este fragmento siguiente de tu conversación con Narciso sigue pareciéndome demoledor. Al no poder distinguir deudores con K bajo de los deudores con K alto en el equilibrio competitivo pueden ocurrir dos cosas a el coste del credito hipotecario refleje una probabilidad de impago promedia entre la del deudor con K bajo y el deudor con K alto en este caso el deudor “honrado” el que tiene el K alto sale perjudicado por el hecho que no se le puede distinguir del deudor “oportunista” el que tiene el K bajo y el deudor “oportunista” sale ganando b el deudor “oportunista” expulsa del mercado al deudor “honrado” en este caso el deudor “oportunista” soporta un coste del credito hipotecario actuarialmete justo y el deudor “honrado” se queda sin financiación y por lo tanto sin piso. Marco Celentani marzo 2 2011 en 23 05 Narciso Te contesto por partes y espero que entiendas que no es mi proposito llevarte la contraria en todo. Todo lo contrario. Me parece que algunos de tus comentarios son muy acertados y te lo he reconocido. Pero hay algunos temas que me parece importante puntualizar porque creo que nuestro simple modelo es útil para demostrar que algunas ideas que se escuchan frecuentemente no tienen mucho sentido o por lo menos tienen menos sentido de lo que solemos pensar. Quiero hacer hincapié en que desarrollar nuestro simple modelo nos ha ayudado a modificar y afinar nuestras ideas. a #8220 tampoco creo que “haya razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario” #8221 . No hemos dicho #8220 la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario”. Hemos dicho que HAY RAZONES para pensar que sea así. Quizás deberíamos haber sido más prudentes y deberiamos haber dicho #8220 hay razones para pensar que PUEDA SER así #8221 . Yo creo que esto si se puede afirmar porque nosotros hemos demostrados que existen efectos que van en este sentido. b #8220 realmente me referia a moral hazard #8221 . Entonces no he entendido bien a que tipo de moral hazard te refieres. ¿No te refieres al comportamiento #8220 oportunista #8221 del que podría hacer frente a su deuda hipotecaria pero prefiere no hacerlo porque no le conviene c #8220 Creo que el “K” medio de los deudores es más bajo en un modelo de responsabilidad limitada que uno de ilimitada dado que mas deudores actuaran oportunistamente en este esquema que en el de responsabilida personal y real #8221 . No estoy de acuerdo. El coste es el mismo. La diferencia es que con responsabilidad ilimitada no soportas este coste sino un coste más alto el coste de hacer frente a la deuda hipotecaria a pesar de tener una renta más baja. Con responsabilidad limitada en cambio soportas el coste K que es más bajo que el coste de tener que renunciar a parte de tu renta ya de por sí baja para hacer frente a la deuda hipotecaria . Dicho de otra forma nuestro modelo aclara que es verdad que el coste K se soporta con mayor probabilidad con responsabilidad limitada que con responsabilidad ilimitada pero también es verdad que con responsabilidad ilimitada el deudor en vez de soportar el coste K soporta un coste más alto. d #8220 este sobrecoste hace que el precio medio de las hipotecas sea mayor #8221 Lo que hace la hipoteca más cara no es el sobrecoste sino el hecho que el deudor evita soportar este sobrecoste y soporta un coste más bajo. e #8220 …y eso creo que es ineficiente #8221 . Disiento otra vez. Nuestro modelo demuestra claramente que una hipoteca más cara no es ineficiente. f #8220 Hay muchas empresas que han ganado y ganan un altisimo margen con este tipo de seguros de paro en hipotecas por lo que aunque exista cierto moral hazard y seleccion adversa no es lo suficiente para inhabilitar este producto dado que s epuede objetivizar el alea. #8221 La verdad es que no tengo suficiente familiaridad con este tipo de seguro para llevare la contraria. Pero dejame preguntarte lo siguiente ¿Existen seguros que te permiten asegurarte frente a que en 5 años te encuentres con un sueldo un 20% más bajo que ahora en vez que con una subida del 30% en terminos reales como pensabas ¿Existen seguros para el riesgo que un familiar se vuelva adicto al juego o a las drogas o tenga una depresión cronica y que de esta forma termine una perdida en la renta permanente del hogar g #8220 Realmente en la responsabilidad limitada lo que ocurre es que hay una cierta obligación de compra de este seguro por parte de todos los deudores el banco se lo cobrará y yo personalmente creo que la compra obligatoria de un producto en bundle solo es eficiente para la sociedad en su conjunto si hay externalidades en su consumo… #8221 No es cierto. Un ejemplo clásico es el servicio sanitario publico obligatorio porque no puedes decir #8220 cobrarme menos impuestos y yo no usaré el servicio sanitario público #8221 . La obligatoriedad puede ser una solución de un fallo de mercado determinado por la selección aversa. h #8220 Me parece una reflexion muy aguda el hecho que comentas que las ejecuciones dependen del coste personal…pero la reflexión yo la hacia a nivel agregado a mas foreclosures más coste de transacción y esa fricción hay que sufragarla por lo que es más eficiente el sistema con menor coste de transacción. #8221 Yo hablo tanto a nivel individual como a nivel agregado. Para ir del nivel individual al agregado solo tienes que sumar. Lo que intentamos decir es que tener que hacer frente a una deuda hipotecaria cuando tu renta es baja o cuando tu hijo la lia tiene un coste que no tiene reflejo contable pero que es muy muy real. La flexibilidad de la responsabilidad limitada permite al deudor elegir el mal menor. Si sumas los males menores el mal total será más bajo que el mal total cuando cada individuo no puede elegir el mal menor sino que está obligado a elegir el coste de la ejecución de la hipoteca. i #8220 En resumen me parece muy interesante el modelo que presentais y aprecio su elegancia* pero creo que por la simplificación realizada lleva a una conclusión que no es extrapolable a la realidad. #8221 Si te he convencido con algunas de mis respuestas entonces reconocerás que es un poco más extrapolable de lo que pensabas antes. Pero otra vez no quiero que se nos entienda mal. El proposito del post es el que tu pareces aver adivinado perfectamente. Intentar debatir estos temas en los terminos más claros posibles. Es lo que tu estás haciendo y yo lo estoy aprovechando más de lo que tu puedas imaginar. Nosotros no tenemos ninguna otra agenda que la de intentar aportar algo al debate sobre el tema. No pretendemos que el efecto que discutimos aquí sea ni el único ni el más importante. Solo pretendemos demostrar que para llegar a una conclusión no puedes ignorar este efecto como no puedes ignorar otros que tu y otros habeis mencionado . j #8220 Para mi el indicio empirico clave que me lleva pensar que no se puede aceptar la hipótesis de que el mecanismo de responabilidad limitada es mas eficiente es que el diferencial de una hipoteca prime a 15 años en USA sobre el TBILL del mismo plazo esta en torno los 300 pp.bb. en España se puede seguir conseguiendo diferenciales que son la mitad o menos es decir los bancos en EEUU se estan cubriendo por el mayor riesgo ..y por mucho menos de 150 pp.bb puedes comprarte un seguro buenisimo de paro. #8221 Otra vez el paro es tan solo uno de los riesgos a los que se enfrentan las personas. Hay otros riesgos frente a los que no es facil asegurarse. k #8220 Parafraseando a George Polyia creo que la elegancia de un modelo es “directamente proporcional al número de ideas que en ellos vemos e inversamente proporcional al esfuerzo requerido para comprenderlas” …y en esta definicion tu modelo es muy elegante. #8221 Thanks. Marco Celentani marzo 2 2011 en 23 10 anónimo el fragmento al que te refieres lo he escrito yo. Creo que esto demuestra que reconozco que hay otros efectos que pueden ir en sentido contrario. Pero la suma de un numero negativo y otro positivo es negativa positiva o nula dependiendo de los valores absolutos. ¿Qué evidencia tienes para decir cual de los dos es mayor en valor absoluto Otra vez lo que nosotros queremos decir es #8220 en el debate sobre este argumento es oportuno reconocer que hay un numero positivo que la gente parece olvidar al realizar la suma #8221 . anónimo marzo 3 2011 en 00 02 anónimo el fragmento al que te refieres lo he escrito yo. Creo que esto demuestra que reconozco que hay otros efectos que pueden ir en sentido contrario. Por supuesto. Siento no haberte citado con claridad ¿Qué evidencia tienes para decir cual de los dos es mayor en valor absoluto Bueno la selección adversa podría terminar destruyendo el mercado ¿no Marco Celentani marzo 3 2011 en 00 34 anónimo #8220 la selección adversa podría terminar destruyendo el mercado ¿no #8221 Es una posibilidad teorica. Otra es que genere una perdida de eficiencia pero no tan extrema. Pero dejame recordar que no estamos hablando de una propuesta que no se ha experimentado nunca. En muchos paises las hipotecas tienen responsabilidad limitada y no me consta que esto haya hecho desaparecer los mercados hipotecarios. Lo que sí sabemos es que los costes del credito hipotecario es más elevado. Nuestro modelo también indica que así sería. Pero demuestra también que es incorrecto pensar que los costes del credito hipotecario mas elevado implican una perdida de eficiencia. Manu Oquendo marzo 3 2011 en 06 50 He leído el post con interés y me ha parecido intuir que como sucede con tantos sistemas de ecuaciones los propios planteamientos incluyen criterios #8220 morales #8221 es decir una sutil preconcepción del bien y del mal más allá de la situación concreta. Por otra parte sus resultados son lógicos siempre y cuando nos mantengamos dentro de los límites marcados por el estudio y sin ver otras #8220 colateralidades #8221 . También me parece que lo que plantean Narciso y Anónimo son casos particulares o intermedios del final sistémico predecible cuando un sistema financiero tiene que realizar actos circenses de la naturaleza que se le venían exigiendo. ¿Quién paga los sucesivos equilibrios imposibles cuando se rompen y cuando parece que resisten En esto creo que todos estamos de acuerdo. Recordemos que ambos sistemas hipotecarios USA y nuestro más allá de las innovaciones jurídicas que se han ido introduciendo con los años han tenido evoluciones que los más jóvenes no #8220 vivieron #8221 . Hace 35 años incluso en USA una hipoteca a más de más de 20 años era una extravagancia un acto con visos de ser poco responsable por parte del comprador y del prestamista. En España y en Europa igual. Tanto en USA como aquí a pesar de la #8220 seguridad #8221 de esos créditos los tipos hipotecarios eran superiores a los créditos corporativos e incluso al descuento de papel al #8220 tirón #8221 tan habitual en España. La industria y el comercio gozaban de mejores condiciones crediticias. Desde hace unos quince años sucede al revés. De alguna forma estos #8220 tipos #8221 subvencionan los #8220 tipos hipotecarios #8221 . Y esto es preludio de graves problemas. Hoy hemos llegado a extremos inconcebibles hace sólo 20 años Hipotecas destinadas a ser pagadas por tres generaciones El comprador muy maduro los hijos de 40 y casi casi los nietos. A medida que el sistema comenzó a mostrar dificultades de fondo para mantener el pleno empleo se fue incrementando el recurso político a la fuerza dinamizadora de la vivienda. Sus efectos multiplicadores industriales de valoración de activos y de ahorro más o menos real. La historia de esta crisis es la historia anterior más algunos detalles adicionales. No muchos. No tengo conocimientos de la industria hipotecaria para más que dar algún apunte de datos por todos conocidos pero de los que no se suele hablar. 1. Hacia finales del 2007 el WSJ nos trae con horror un informe que por lo visto seguían los pilotos del buque con ansiedad desde hacía años Las tasas de morosidad de las #8220 subprimes #8221 . El motivo del horror era que las curvas de las últimas #8220 cosechas subprime anuales #8221 habían pasado del 30% de morosidad luego del 35% y no tenían aspecto de suavizar su pendiente. Seguían creciendo. Este fue el detonador del colapso. En Europa con algunas diferencias lo mismo pero peor porque según parece nos ha costado el doble a pesar de que #8220 no tenemos subprimes #8221 . Explicar esto públicamente sería un acto catártico. ¿Qué efectos tiene en el sistema una “socialización estructural” de costes tan brutal ¿Puede resistirse en una situación competitiva Esto va mucho más allá del moral hazard. 2. Poco se habla del efecto que va a traer el descubrimiento social por millones de pequeños inversores de la realidad subyacente. Os invito a mirar por qué vuestros fondos de pensiones privados llevan tres años registrando pérdidas patrimoniales. Sí incluso en el 2010 un año en el que cualquier inversor con perfil de #8220 viuda prudente #8221 ha pasado del 7% con mucha tranquilidad. Una vez comprobado es muy interesante ver qué sucede cuando se pide un desglose de las compras y las ventas y qué #8220 titulizaciones #8221 concretas han causado dichos descensos. En tres años nos han cobrado en comisiones de #8220 gestión #8221 un 6% del patrimonio. Es decir lo que hasta ahora sabían contados individuos que procuraban ignorarlo #8211 en una muestra de asimetría informativa de tamaño increíble #8211 ya está bullendo en millones de mentes y tendrá consecuencias por mucho que se intente deflactar u ocultar. Estos daños colaterales afectan al núcleo central del sistema La confianza. Hoy ya no existe ni va a resucitar sin cambios muy profundos. Sinceramente creo que es imposible y que irá a peor. Buenos días Marco Celentani marzo 3 2011 en 09 55 Manu 1 #8220 me ha parecido intuir que como sucede con tantos sistemas de ecuaciones los propios planteamientos incluyen criterios “morales” es decir una sutil preconcepción del bien y del mal más allá de la situación concreta. #8221 Te ha parecido mal. La moral no tiene nada a que ver con todo esto. 2 #8220 Por otra parte sus resultados son lógicos siempre y cuando nos mantengamos dentro de los límites marcados por el estudio y sin ver otras “colateralidades”. #8221 El primer paso es ver si los #8220 resultados son lógicos cuando nos mantenemos dentro de los límites marcados por el estudio #8221 . Muchos estudios no pasan este primer test. Sucesivamente uno se pregunta si hay otros aspectos importantes como hemos venido debatiendo hasta ahora. 3 Yo creo que sería deseable que el debate se centrara sobre el tema que se trata en el post. Y francamente me parece que todo lo demás que comentas tiene una relación extremadamente tenue con el tema del post. El tema del post no es la crisis o por lo menos no es esta crisis que estamos viviendo. Manu Oquendo marzo 3 2011 en 12 46 Hola Marco. De acuerdo y me alegro. Si te fijas he dicho sutil porque realmente así son gran parte de los procesos de adquisición de conocimiento. La delimitación del campo de observaciones significa decidir exclusiones. A veces estas exclusiones reflejan posturas asépticas y otras menos. En ciencias sociales es dificilísimo no estar refrendando alguna opción con matices morales #8211 de conductas personales y sociales #8211 en sus diferentes acepciones. Por ejemplo la muy reciente #8211 unos quince años #8211 aceptación por parte del estado y del supervisor de las progresivas demandas bancarias para exigir mayores avales y garantías a cambio de extender la duración del préstamo bajar a cero el % de Down Payment y otros detalles contables de credit scoring y de ejecución hipotecaria en subasta significó una clara preferencia por facilitar el empleo y el acceso a la vivienda similar a las benévolas motivaciones que dieron origen a las subprimes que en España ha dado lugar entre otras cosas a oportunidades importantes al crimen organizado dedicado a ellas para muchísimos emigrantes sin posiblidad de otros avales. Este campo es muy real seguro que el juez de Pamplona conoce la práctica aunque los medios hablen de ello como de tantas otras externalidades. Desde que Tiberio utilizó shocks de demanda a base de insuflar millones de sestercios con respaldo hipotecario los prestamistas en nuestro derecho estaban limitados por el valor del bien en prenda. Esas leyes duraron unos 2000 años hasta hace un suspiro. Un cambio tan radical a lo mejor debiera ser objeto de análisis no sólo en comparación con la situación #8220 limitada #8221 . Porque cambios de esta naturaleza nunca son gratis. En fin pido disculpas por salir un poco del tema pero el trabajo me ha dado la sensación probablemente equivocada de limitarse a una parte muy pequeña de un problema enorme y como estamos viendo de efectos catastróficos en la vida real que los modelos nunca van a predecir. Saludos Marco Celentani marzo 3 2011 en 13 51 Manu Es obvio que el modelo tienen implicaciones sobre cosas que son susceptibles de tener valoraciones morales muy dispares estamos hablando de un modelo económico y lo mínimo que te esperas de un modelo económico es que trate de algún tema que tiene interés social. Pero el modelo en si es completamente neutral. La ventaja comparativa de los economistas no es dar juicios morales sino intentar aclarar los terminos de las cuestiones para que cada cual aplique el criterio moral que le parece apropiado. No creo que deberías pedir disculpas por haber salido un poco del tema. Prefiero que sea así que los lectores se sientan libre de decir lo que creen oportuno y que yo ocasionalmente como moderador diga #8220 creo que no viene al caso #8221 . La alternativa que alguien escriba algo y antes de darle al botón de Submit empiece a pensar si es realmente relevante no me parece tan buena. Sobre el último tema Yo creo que a estas alturas los lectores de Nada es Gratis deberiais haberlo entendido. Entender los entornos económicos es muy complicado porque hay muchos factores que intervienen. La manera en la que la teoría económica se acerca a los problemas económicos es intentando aislar aspectos distintos de la cuestión que se quiere analizar. Se hace de esta forma porque es la única forma en la que podemos realmente comprender lo que hacemos. No te equivocabas para nada cuando decías #8220 el trabajo me ha dado la sensación probablemente equivocada de limitarse a una parte muy pequeña de un problema enorme #8221 . Tienes toda la razón. Es exactamente lo que hemos pretendido hacer. Lo que esperamos es haber aportado un granito de arena para intentar comprender estos problemas. Como ya he dicho en otra ocasión creo que así es si no fuera por otra cosa que al desarrollar el modelo hemos comprendido cosas que antes no comprendiamos. Creo que lo ideal sería no tener que hacer este tipo de discusión en cada post porque se corre el riesgo de dedicar demasiado tiempo al debate metodologico. Lo ideal sería que se asentara la idea que las personas serias no suelen tener soluciones globales para los males del mundo. Rodrigo Tena marzo 4 2011 en 20 16 En primer lugar perdonad mi atrevimiento propio de un jurista por inmiscuirme en esta cuestión tan técnica. En cualquier caso ahí va mi pregunta. Dada la presumible neutralidad bancaria en esta cuestión dime tú las condiciones y yo te diré los precios lo lógico sería establecer un sistema en el que fuese el deudor en función de sus particulares expectativas el que eligiese el sistema que mejor le conviniese hipoteca limitada o ilimitada y ello según su mayor o menor interés en asegurar el riesgo. De hecho como indicáis en el post éste es el sistema legal vigente hoy en España. Sin embargo los bancos españoles no han aceptado jamás la posibilidad de hipoteca de responsabilidad limitada y puedo decir que en mi experiencia profesional he conocido algún cliente que lo ha solicitado . Afirmáis que la razón es que #8220 se trata del efecto de la selección adversa. Siendo la regla general la de que los contratos de deuda implican responsabilidad ilimitada ¿qué pensaría un banco de un cliente que propone limitar la responsabilidad al valor del inmueble #8221 Pues bien imaginemos que queremos cambiar el sistema legal a uno de responsabilidad limitada. Inmediatamente nos daremos cuenta de que no es tan fácil. Y ello porque los bancos tienen siempre un instrumento legal para convertir cualquier sistema de responsabilidad limitada en ilimitada la fianza. No parece que quepa esperar de cualquier reforma futura que suprima esta institución. Y obviamente si cabe la fianza de un tercero que garantice con la totalidad de su patrimonio la obligación del deudor debe admitirse también el pacto por el que el mismo deudor haga lo propio. Dadas estas premisas ¿por qué vamos a esperar que los bancos españoles cambien de actitud y no incluyan este pacto de extensión de responsabilidad como una cláusula de estilo ¿No sería mejor entonces dejar las cosas como están ahora que reconoce un teórico sistema de libertad e incentivar de alguna manera el producto #8220 hipoteca de responsabilidad limitada #8221 para que sea una posibilidad real en el mercado Marco Celentani marzo 8 2011 en 20 11 Rodrigo Fernando y yo hemos hablado de tu comentario y luego Fernando ha redactado una respuesta que te adjunto a continuación. A tus atinadas observaciones podríamos tratar de contestar con observaciones que se colocan en planos diversos. Por un lado es verdad que la legislación española permite el pacto de limitación en el art. 140 LH pero la solución por defecto la regla dispositiva es la contraria. El behavioral economics ofrece bastante evidencia de que los humanos actuamos con frecuencia con un statu quo bias que nos hace conformarnos con frecuencia irracionalmente con la solución por defecto simplemente porque lo es con independencia de su contenido. En el plano jurídico Russell Korobkin ha realizado varios experimentos que acreditan que las normas dispositivas son #8220 sticky #8221 tienden a aceptarse sin rechistar por los contratantes por el mero hecho de ser las normas por defecto. De hecho sus experimentos se refieren a una regla no idéntica pero sí emparentada con la que nos preocupa la regla de limitación del daño contractual a lo previsto o previsible. Por tanto es posible que simplemente volviendo del revés el art. 140 LH se consiguiera mejorar -algo- la asignación de riesgos bajo la regla de ilimitación. Observas con razón que los bancos podrían saltarse la regla por defecto exigiendo garantías adicionales al propio inmueble hipotecado o simplemente previendo en el boilerplate de los préstamos hipotecarios que el deudor responderá ilimitadamente. Ninguno de nosotros es partidario de la regulación soviética sobre los mercados de crédito a los consumidores para la adquisición de vivienda y una prohibición radical del pacto de extensión ilimitada de la responsabilidad nos parece una mala solución sin duda. Pero caben mecanismos intermedios. Por ejemplo en línea con algunas propuestas de profesores de Derecho en USA Bar-Gill Levitin de que el regulador aprobara e impusiera un menú de 3 o 4 formatos de préstamo hipotecario para consumidores sería posible que el Banco de España exigiera que los bancos ofrecieran junto a la hipteca #8220 ilimitada #8221 otra #8220 limitada #8221 en términos razonables. O se puede aplicar a fin de que el boilerplate bancario NO se limite sin más a extender la responsabilidad más allá del inmueble más concienzudamente el control judicial ex post sobre las claúsulas de extensión de responsabilidad no negociadas individualmente. Por ejemplo sería factible suprimir el privilegio de las entidades financieras a los efectos de control de contenido de las condiciones generales de contrato con garantías posiblemente desproporcionadas que ahora contiene el art. 88.1 2º párrafo del TRLGDCU. Sin duda que no serán soluciones ideales pero creemos que son pasos que pueden hacer que se aprovechen mejor las ganancias de eficiencia que -para algunos y acaso para muchos- tiene la responsabilidad limitada. Angel Hernando-Veciana marzo 9 2011 en 10 15 Hola Marco Enhorabuena por tu post me ha encantado. Te cuento una confusión que me ha creado. En tu post el supuesto básico es que la vivienda es un activo arriesgado me parece entender que muy arriesgado y eso explica que individuos adversos al riesgo se beneficien si pueden contratar un seguro respecto a este riesgo en este caso la hipoteca. Un resultado que me ha sorprendido es que esta combinación de activos también puede permitir al individuo asegurarse respecto al riesgo de variaciones en su renta laboral o utilidades marginales del consumo. Me imagino que esto es una consecuencia de los costes personales de ejecutar la hipoteca. La confusión me la crea el hecho de que la clave de tu modelo es que un agente adverso al riesgo pone su dinero en un activo arriesgado. De ahí se deriva que se pueda beneficiar más de un seguro mejor hipoteca limitada frente a hipoteca ilimitada . Entiendo que para aclarar mi confusión uno debería también entender porqué la gente se compra una vivienda y entiendo que quizá los motivos sean ortogonales a los factores de tu modelo y por ello irrelevantes para entenderlo. ¿Es ese el caso ¿Cuál es la respuesta más convincente que ha dado la literatura económica a esta pregunta Seguramente mi confusión se debe a que la siempre tuve la sensación de que cuando la gente habla de la compra de vivienda suele tener en la cabeza que les va a servir de seguro de algún tipo algo que parece chocar con tu supuesto clave. Yo siempre pensé aunque reconozco que nunca con mucha profundidad que el seguro que te da es que te permite neutralizar el riesgo de cambios en el precio de servicios de vivienda por ejemplo el alquiler . La idea es que contratando un activo arriesgado pero cuyos retornos se correlan muy bien con el precio de un bien de consumo fundamental uno consigue reducir la volatilidad de su consumo. Saludos. Manu Oquendo marzo 9 2011 en 10 25 Hola Marco y Rodrigo. A estas alturas de la crisis ya hay mucho publicado desde muy diversos puntos de vista. Por cuestiones que no vienen al caso estoy algo más puesto en lo publicado en USA y lo que se ve es que allí a pesar de los pesares hay todavía una cierta capacidad de llevar a la luz pública cosas que en Europa siguen a la sombra. Por ejemplo. No menos de 10 economistas y editores económicos USA de cierto renombre han relatado los actos legislativos y ejecutivos concretos que a lo largo de 25 años han posibilitado primero la expansión de las RMBS y posteriormente la #8220 distribución #8221 de esos productos y la resultante burbuja de precios financiera y de empleo. Fueron actos necesarios y muy importantes. Esa misma secuencia legislativa y regulatoria se ha dado en España y en Europa pero sigue fuera de la vista del público aunque ya comienza a ser evidente que nada de lo sucedido es fruto del #8220 dark side #8221 del ciclo de esas #8220 fuerzas ocultas #8221 y nunca bien comprendidas que #8220 nos mueven #8221 el sistema como las mareas de septiembre en Mundaka. Por cada efecto económico percibido ha habido actos de regulación positiva previos. Los expertos del Banco de España y los gabinetes jurídicos de las instituciones bancarias los deben conocer pero #8211 salvo error que quisiera poder corregir #8211 no se comparten con el público. Si alguien los conoce que por favor ruego me indique publicación o la legislación que ha permitido y fomentado cosas como 1. Que en mis varias hipotecas de los años 80 #8211 y hasta el 95 #8211 nunca apareciesen referencia a más aval o garantía que la ofrecida por el bien hipotecado y en las de mis hijos esto ya no sea así. 2. Que en ellas no hubiese cláusula alguna autorizando al banco a #8220 titulizarla #8221 sacarla de su activo y que de repente esté el BCE reventando con cientos de miles de millones de Euros de cédulas hipotecarioas españolas. 3. En qué momento la legislación y supervisión de los fondos de pensiones y otros instrumentos colectivos comenzó a admitir que la misma entidad cobrase comisiones por colocar estos activos permitiendo que la institución principal comprase por cuenta del partícipe títulos de deuda procedentes de estos instrumentos. En la venta y en la compra además de por la gestión del fondo. 4. Etc. Analizar esta crisis ignorando las leyes y reglamentos que fueron imprescindibles para su génesis parece extraño poco riguroso casi un esfuerzo de naturaleza religiosa. Gracias por la información si disponéis de ella. Saludos Marco Celentani marzo 9 2011 en 11 56 Angel El resumen rapido de mi contestación. Estoy de acuerdo en todo lo que dices. Intento dar un par de detalles mas. #8220 Un resultado que me ha sorprendido es que esta combinación de activos también puede permitir al individuo asegurarse respecto al riesgo de variaciones en su renta laboral o utilidades marginales del consumo. Me imagino que esto es una consecuencia de los costes personales de ejecutar la hipoteca. #8221 Efectivamente. El asunto es que un contrato de deuda exige al menos nominalmente el mismo pago en cada estado de la naturaleza. Para que el contrato de deuda te permita asegurar al menos parcialmente tu renta es necesario que tu decisión de repagar o no dependa de tu renta y que concretamente tengas una mayor disposición a hacer frente a la deuda cuanto tu renta es alta y menor cuando tu renta es baja. Una razón por la que esto puede ocurrir es que existan costes personales suficientemente elevados para que decidas repagar cuando tienes renta alta pero no tanto como para decidir repagar también cuando tu renta es baja. #8220 Entiendo que para aclarar mi confusión uno debería también entender porqué la gente se compra una vivienda y entiendo que quizá los motivos sean ortogonales a los factores de tu modelo y por ello irrelevantes para entenderlo. #8221 Has resumido perfectamente mi punto de vista. En el post no me planteo para nada porque el individuo quiere/debe comprar un piso y asumo que esta decisión es ortogonal a la cuestión de la asignación eficiente del riesgo una vez que la decisión de compra se ha tomado . #8220 cuando la gente habla de la compra de vivienda suele tener en la cabeza que les va a servir de seguro de algún tipo algo que parece chocar con tu supuesto clave. Yo siempre pensé aunque reconozco que nunca con mucha profundidad que el seguro que te da es que te permite neutralizar el riesgo de cambios en el precio de servicios de vivienda por ejemplo el alquiler . #8221 Dos comentarios. El primero tongue in cheek es que cuando la gente habla de la compra de vivienda a veces suele tener en la cabeza también que #8220 se ahorran el alquiler que sería tirar el dinero por la ventana #8221 . El segundo más serio es que en este caso lo que tu comentas es claramente cierto. Hay una componente de seguro frente a fluctuaciones en los precios de los servicios alternativos los alquileres que nosotros una vez más hemos decidido ignorar. Pero yo creo que es inegable que el valor del activo que has adquirido es importante. Es importante cuando la posibilidad de venderlo es mayor. No es casualidad que en el post hemos hablado del valor del piso como uno de los determinantes de la riqueza con la que el individuo financia su estancia en una residencia. Rodrigo Tena marzo 9 2011 en 18 32 Creo que efectivamente no sería ni conveniente ni factible imponer obligatoriamente una hipoteca de responsabilidad limitada en todos los casos ya sea directamente ya sea reconociendo legalmente al deudor la facultad de liberarse de la deuda mediante la entrega de la vivienda a modo de una dación en pago forzosa para el banco. Debe permitirse a las partes negociar al respecto a la hora de formalizar el negocio por muchas razones que no vale la pena ni siquiera comentar. El problema es lo difícil que resulta negociar con un gigante. No obstante reconozco que como afirmáis también la inversión de la actual norma dispositiva que en defecto de pacto establece la ilimitación por aplicación de la regla de la responsabilidad universal del art. 1911 del CC consagrada expresamente para nuestro caso por el art. 105 de la LH puede ser útil para forzar al banco a ofrecer el producto “hipoteca de responsabilidad limitada” al que ahora se resiste tanto. Los juristas no hablamos del efecto “sticky” de la norma dispositiva pero sí de su valor pedagógico y presuntivo. La norma dispositiva no implica una regulación neutra sino la que el legislador en principio considera más justa y más adecuada a los intereses en juego en defecto de otra opinión al respecto por parte de los directamente implicados. Tiene por tanto un valor preferente a juicio del legislador sobre la alternativa. Por eso quizá puede ser interesante cambiar la norma dispositiva a limitada. Si los bancos quieren apartarse de ella deberán justificarlo primero a sus clientes y no darlo por sentado como ahora y luego al Banco de España si éste se empeña en exigirles ese producto y les pide explicaciones de por qué no lo comercializan o lo hacen a unos precios disuasorios. Pero en cualquier caso creo que la responsabilidad principal recaería en el Banco de España. El pacto de extensión no es un pacto cualquiera de un clausulado de unas condiciones generales en el que puede figurar más o menos oculto o desapercibido pese a la intervención notarial sino un pacto fundamental que sería necesario resaltar y sobre el que el notario insistiría especialmente como ocurre ahora con la fianza. Por eso el control judicial a posteriori no procedería en este caso. La gente tragaría con la responsabilidad ilimitada pese a negociarla especialmente y conocerla a la perfección porque no tendría otra alternativa son lentejas #8230 a menos que el Banco de España ponga las pilas a los bancos y #8230 ¿tiene facultades y capacidad para ello A Manu Realmente como he comentado antes no es necesario un pacto expreso de extensión porque el art. 105 lo presupone. En cualquier caso ahora y antes siempre se dice lo mismo en las escrituras de hipoteca “sin perjuicio de su responsabilidad personal solidaria e ilimitada don menganito constituye hipoteca a favor del banco X #8230 ”. Me extrañaría mucho que tus hipotecas antiguas no dijeran eso o algo parecido. Y en cuanto a la titulación viene reconocida desde la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario por lo que tampoco se necesitaba una autorización especial en las escrituras aparte de la facultad de ceder en su caso. Al particular esa titulación normalmente ni le va ni le viene. La regulación del mercado hipotecario español ha sido siempre bastante buena especialmente en lo que hace a las cédulas al menos por comparación con otros países incluido EEUU. El problema en mi opinión se ha agravado debido a que el legislador y el Banco de España han sido demasiado permisivos con el porcentaje del préstamo susceptible de titulación en relación a la tasación del inmueble ofrecido en garantía y ello como consecuencia de la terrible presión del lobby bancario. Pero ésta es otra historia #8230 . Manu Oquendo marzo 9 2011 en 21 59 Para Rodrigo Tena. Muchas gracias Rodrigo. Acabo de verlo y creo que ya lo entiendo. La responsabilidad general se deriva del 1911 del código civil que subsiste mientras exista la garantía hipotecaria. Las hipotecas que yo he tenido en España han sido subrogaciones de la del promotor y siempre muy lejos del 100%. Por eso no llegamos a ver el 105 y la referencia al 1911 era innecesaria en el texto ni hubo petición de avales adicionales. Sin embargo la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario titulizaciones sanciones tasaciones etc si te acuerdas coincide en el tiempo con los inicios de la regulación de los fondos de pensiones a mi me tocó hacer uno de los primeros en el 82/83 y creo recordar los de inversión colectiva. Es decir se va creando el circuito de forma que existan compradores personas-físicas de los títulos que van a financiar el crecimiento del crédito y la construcción de viviendas. Un nuevo mercado fruto de la ingeniería cuya circularidad apenas se percibe desde la calle. El proceso de creación y expansión de este mercado es parecido al de USA excepto en la no limitación de responsabilidad al valor de la vivienda. Dado el funcionamiento de nuestras subastas judiciales comprendo al juez de Pamplona. Tras todos estos mecanismos es fácil ver un sistema económico que ya no genera el capital ni el crédito suficiente para el nivel de empleo requerido y tiene que ingeniárselas para generar balones de oxígeno. Baran y Sweezy entre otros lo anunciaron en los 60. Muchas gracias por la información. 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Yo nuevamente les he comunicado que no dispongo de ese dinero y que no puedo abonarlo ya que tampoco tengo trabajo ni de momento manera alguna de obtener el citado importe y me han dicho que irá por vía judicial. Sabiendo esto quisiera saber que pasará a partir de ahora y de que manera me recomienda Ud. que yo actúe o que pasos debo de dar a este respecto. Gracias anticipadas. 18/09/2009 Experto Hola si bien en la contestación anterior te dije que por esa cantidad no serías condenado en costas esta regla no es automática al 100% lo que la ley establece es según el art 32.5 de la ley de enjuiciamiento civil 5. Cuando la intervención de abogado y procurador no sea preceptiva de la eventual condena en costas de la parte contraria a la que se hubiese servido de dichos profesionales se excluirán los derechos y honorarios devengados por los mismos salvo que el tribunal aprecie temeridad en la conducta del condenado en costas o que el domicilio de la parte representada y defendida esté en lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio operando en este último caso las limitaciones a que se refiere el apartado 3 del artículo 394 de esta Ley. Esto es cabe la condena en costas cuando el tribunal aprecie temeridad o cuando el domicilio del que gane el juicio sea distinto de donde se celebre el juicio en principio las entidades financieras puede entenderse como domicilio donde tengan establecimiento abierto al público pues en el pueden ser demandadas En todo caso si hubiera condena en costas ésta no podría exceder de 1/3 de la reclamación sería inferior por tanto a 100 euros Si te demandan puedes solicitar justicia gratuita al colegio de abogados con lo que te ahorraras pagar abogado aunque no se si te concederan abogado de oficio al no ser preceptivo de todas formas lo intentas No recuerdo si me dijiste si poseias o no bienes si no posees nada no te podrán embargar nada si tu cónyuge trabaja y estais en gananciales si podrían embargar parte de los bienes gananciales 26/09/2009 Usuario Hola de nuevo la cuestión anterior me ha quedado mas o menos clara te informo para empezar que soy soltero sin cargas familiares y que no poseo bienes patrimoniales inmuebles ni económicos de ningún tipo resido generalmente en Madrid aunque estoy empadronado actualmente en un domicilio de Ávila capital. Estoy desempleado desde abril del 2008 y registrado actualmente en la oficina de empleo de Ávila capital con mi demanda de empleo y antiguedad al día. Aparte de esa deuda y de alguna otra de menor cuantía por impago de facturas tengo contraída otra mas importante con el banco de santander también por impago de tarjeta Visa y de un crédito de 9.000 que solicité en enero de 2008. A día de ayer viernes 24 de septiembre he recibido una misiva por correo normal de un abogado de esta entidad domiciliado en Madrid en la que me requiere que solvente este débito en un plazo máximo de 7 días a partir de la recepción de la misma o se verán obligados a plantear de inmediato una reclamación judicial asi mismo dice que van a solicitar de inmediato el embargo de inmuebles a intervinientes y avalistas. Los datos de la deuda reclamada son los siguientes Préstamo personal y tarjeta visa que por impago han trasladado a contencioso por un monto de 10.900 suc 0912 banco de santander. Me gustaría resaltar aunque no sirva de nada que el prestamo personal solicitado tenía una claúsula de seguro de desempleo de la que hice uso entregando al banco por valija interna el papeleo que me fue requerido en diciembre pasado y que parece ser ha sido pasado por alto entre otros documentos les entregué varias nóminas y certificados de empresa para que cotejaran y que a día de hoy aun no me han devuelto. Por mi parte he estado mirando la posibilidad de obtener un abogado de oficio gratuito en el colegio de abogados de Madrid tengo la solicitud pero aun no la he entregado porque me gustaría que me asesoraras al respecto primero para saber exactamente los pasos que debo seguir. Gracias anticipadas por tu inestimable ayuda y colaboración. 27/09/2009 Experto Para obtener justicia gratuita deberás aportar los datos fiscales que te soliciten declaración de renta documentación como que estás desempleado etc todo ello junto a los impresos que te faciliten en el colegio de abogados deberás presentarlos al mismo En tu situación económica no creo que tengas problemas para que te lo concedan 27/09/2009 Usuario Añado que este año no he hecho la declaracion de la renta y me salía a pagar pero no me he declarado insolvente ante el fisco ¿puedo hacerlo aun ¿puede esta situación entorpecer a la hora de solicitar justicia gratuíta Gracias. 27/09/2009 Experto Evidentemente si no haces declaración por no tener rentas no podrás presentar la declaración Simplemente deberás alegar que estás en desempleo simplemente tendrás que rellenar el formulario que te den y aportar los documentos que te indiquen pero ya te digo que en tu situación no tendrás problemas 13/10/2009 Usuario Muchas GRACIAS por todo. Compartir Cerrar Digg Meneame Google Buzz Respuestas relacionadas deuda de hace 13 a #241 os Hola a ver si me puedes ayudar la empresa CORTEFIEL me esta reclamando mediante una financiera una deuda que dicen que tengo desde hace 13... deudas Mi abuela esta en una residencia desde hace unos años para poder pagar su estancia se vendió su vivienda de la cual 30000 euros se dejaron... Consulta jur #237 dica He comprado un piso y el inquilino no se quiere ir firme un contrato privado de compraventa sin fecha tope y hace dos meses firme las escrituras... factura excesiva abogado Buenas noches. No sé si me dirijo al apartado correspondiente pero aquí dejo mi pregunta. Es un poco liosa y agradecería si me pudieran ayudar pues me encuentro impotente ante tal abuso y no sé donde debo dirigirme. He #191 Como reclamar las cuotas de comunidad Quiero mandar un burofax para reclamar las cuotas atrasadas de seis meses y no se que hay que poner. Inicio Publicidad Condiciones de uso Declaración de privacidad Blog copy 1999 - 2011 Todoexpertos . Todos los derechos reservados. Desarrollado por Avanzis . Buscar en miarroba ... Crea tu foro GRATIS Regístrate Entrar ¡ATENCIÓN ESTE FORO ES SÓLO PARA CONSULTAS ENTRE ABOGADOS Prescripci oacute n de Acci oacute n en Juicio Monitorio Índice de subforos · GENERAL · DERECHO Foros · Noticias · Buscar · Tagboard · Imágenes · Usuarios · Fisgona Prescripci oacute n de Acci oacute n en Juicio Monitorio Autor Mensaje Gerardo_1984 Nuevo abogado Mensajes 8 Desde 22/Oct/2008 #1 · #9650 Prescripci oacute n de Acci oacute n en Juicio Monitorio Buenas tardes a todos El caso es el siguiente tengo que oponerme a un monitorio que reclama a mi cliente el pago una serie de cuotas impagadas e relaci oacute n a un pr eacute stamo para el pago de un coche durante los a ntilde os 1990-1994. Los impagos se dan en los a ntilde os 1991-1993. A primera vista pens eacute que la acci oacute n del demandante estaba prescrita 15 a ntilde os = art. 1964 CC pero luego veo el art. 1970 que dice "El tiempo para la prescripci oacute n de las acciones que tienen por objeto reclamar el cumplimiento de obligaciones de capital con inter eacute s o renta corre desde el uacute ltimo pago de la renta o del inter eacute s." Pues bien teniendo en cuenta que el uacute ltimo pago del pr eacute stamo fue en Junio de 1994 la acci oacute n no prescirbir iacute a hasta Junio de 2009. Mi pregunta es podr iacute a aplicarse el art. 1966 "Por el transcurso de cinco a ntilde os prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes La de pagar pensiones alimenticias. La de satisfacer el precio de los arriendos sean eacute stos de fincas r uacute sticas o de fincas urbanas. La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por a ntilde os o en plazos m aacute s breves ." Yo entiendo que podr iacute a si ser aplicable ya que al fin y al cabo se exige el cumplimiento de una obligaci oacute n de pago mensual iquest vosotros qu eacute opinais Gracias por adelantado. Editado por Gerardo_1984 Jueves 20 de Noviembre de 2008 17 39 20/Nov/2008 17 29 Perfil · Privado iusadicta Abogado experto Mensajes 432 Desde 23/Sep/2008 #2 · #9650 RE Prescripci oacute n de Acci oacute n en Juicio Monitorio No es por nada pero creo que por eso te han puesto un monitorio por ver si cuela. iquest Qui eacute n reclama el banco iquest un pr eacute stamo iquest del a ntilde o 90 iquest ahora . Ya. iquest y qu eacute dice la demanda respecto de reclamar ahora Me da que ha prescrito salvo mejor opini oacute n claro. 20/Nov/2008 17 54 Perfil · Privado Gerardo_1984 Nuevo abogado Mensajes 8 Desde 22/Oct/2008 #3 · #9650 RE Prescripci oacute n de Acci oacute n en Juicio Monitorio Reclaman ahora porque la empresa que concedi oacute el pr eacute stamo cedi oacute el cr eacute dito a otra empresa y no se por qu eacute les ha dado por reclamarlo ahora he estado consultando jurisprudencia y la misma es bastate dispar la verdad aunque algunas sentencias entienden que para reclamar la cantidad total del pr eacute stamo se aplica la prescripcion del 1964 15 a ntilde os y para pagos fraccionados "sueltos" el 1966 5 a ntilde os . Por otra parte est aacute claro que la demanda la han metido para ver si cuela... XD Editado por Gerardo_1984 Jueves 20 de Noviembre de 2008 19 20 20/Nov/2008 19 10 Perfil · Privado maramur Abogado Premium Mensajes 1.614 Desde 12/Mar/2008 #4 · #9650 RE Prescripci oacute n de Acci oacute n en Juicio Monitorio Sentencia Audiencia Provincial n uacute m. 343/2006 Asturias Secci oacute n 7 de 23 junio Recurso de Apelaci oacute n n uacute m. 688/2005. AC 2006\1112 PRESCRIPCION DE ACCIONES PROCEDENCIA pr eacute stamo c oacute mputo del plazo desde que la acci oacute n pudo ejercitarse deuda ya vencida al producirse el impago de los intereses en el tiempo y forma pactados La Audiencia Provincial de Asturias declara no haber lugar al recurso de apelaci oacute n interpuesto contra la Sentencia de fecha 24-05-2005 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n uacute m. 7 de Gij oacute n En Gijon a veintitr eacute s de junio de dos mil seis. VISTOS por la Secci oacute n S eacute ptima de esta Audiencia Provincial los presentes autos de P. Ordinario n uacute m. 165/05 Rollo n uacute m. 688/05 procedentes del Juzgado de Primera Instancia n uacute m. 7 de Gij oacute n entre partes como Apelante Banco Espa ntilde ol de Cr eacute dito SA representado por el Procurador Sr. Su aacute rez Garc iacute a bajo la direcci oacute n letrada de D. Amalio Jos eacute Miralles G oacute mez como Apelados D. Jose Antonio DO Ntilde A Sara representados por el Procurador Sra. Rey-Stolle Castro bajo la direcci oacute n letrada de D. Rafael Suard iacute az Alfonso. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n uacute m. 7 de Gij oacute n dict oacute en los referidos autos Sentencia de fecha 25-4-5-05 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente laquo Que estimando la excepci oacute n de prescripci oacute n debo absolver y absuelvo libremente a los demandados D. Jose Antonio y D ordf Sara representados por la Procuradora de los Tribunales D ordf Carmen Rey Stolle Castro de los pedimentos contenidos en la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Juan Ram oacute n Su aacute rez Garc iacute a en nombre y representaci oacute n de la Entidad Banco Espa ntilde ol de Cr eacute dito condenando a la parte actora al pago de las costas causadas en el presente procedimiento raquo . SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes por la representaci oacute n de Banco Espa ntilde ol de Cr eacute dito SA se interpuso recurso de apelaci oacute n y admitido a tr aacute mite se remitieron a esta Audiencia Provincial donde se registr oacute al Rollo n uacute m. 688/05 y cumplidos los oportunos tr aacute mites pasaron los autos al Magistrado Ponente para resolver. TERCERO.- En la tramitaci oacute n de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales. Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Rafael Mart iacute n del Peso.- FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- El uacute nico motivo de impugnaci oacute n es de car aacute cter jur iacute dico y ata ntilde e a la prescripci oacute n del pr eacute stamo concertado entre los litigantes excepci oacute n acogida por el juzgador de instancia contra la que se alza el recurso discuti eacute ndose si debe contarse el plazo de quince a ntilde os desde el vencimiento del pr eacute stamo a tenor del art iacute culo 1970 CC o desde que pudo hacer uso del vencimiento anticipado la entidad demandante y ejercitar la acci oacute n debiendo subrayarse los siguientes antecedentes el pr eacute stamo con garant iacute a hipotecaria se concierta entre las partes el 28 de febrero de 1985 por el plazo de un a ntilde o amortizaci oacute n trimestral declar aacute ndose la facultad de entender vencida la obligaci oacute n por impago de cualquiera de las cuotas. Los demandados no abonaron ninguna de las cuotas del pr eacute stamo y no fueron requeridos de pago hasta el a ntilde o 2001 transcurridos m aacute s de quince a ntilde os desde el primer impago mayo de 2001 que facultaba al Banco para ejercitar la acci oacute n conforme a lo estipulado. SEGUNDO.- El problema litigioso ha sido resulto ya en coincidencia con la tesis del juzgador a quo por la sentencia de esta Sala de 20 de enero 2006 JUR 2006\105895 en la que se declara que laquo lo decisivo es la determinaci oacute n del inicio del plazo prescriptivo que lo es desde que se produce el incumplimiento y la entidad puede por mor del contrato proceder a la reclamaci oacute n de principal e intereses ejercitando la facultad de vencimiento anticipado ya que desde esa fecha se halla facultado convencionalmente para el ejercicio de la acci oacute n por lo que comienza el c oacute mputo del plazo de prescripci oacute n que seg uacute n lo dispuesto en el art iacute culo 1969 del CCivil empieza a correr desde que una acci oacute n puede ejercitarse lo que no cabe duda que para la reclamaci oacute n del principal del pr eacute stamo e intereses se produjo el 10 de junio de 1987 criterio ya declarado en la sentencia de esta Audiencia de 21 de mayo de 2001 JUR 2001\214114 y en otras como la de Barcelona de 7 de octubre de 1999 y las restantes que indica el apelado raquo puesto que entonces como acertadamente se ntilde ala la sentencia de instancia la deuda ya se considera vencida al producirse el impago de los intereses en el tiempo y forma pactados no existiendo contradicci oacute n con lo postulado en el art iacute culo 1970 CCivil. Reiterando esta doctrina procede declarar prescrita la obligaci oacute n de pago desestimar la demanda y conformar la apelada por sus propios fundamentos con el consiguiente rechazo de la impugnaci oacute n. TERCERO.- Desestimado el recurso las costas de la alzada se imponen a la apelante art iacute culo 398 LEC En atenci oacute n a lo expuesto la Secci oacute n S eacute ptima de la Audiencia Provincial dicta el siguiente FALLO Se desestima el recurso de apelaci oacute n interpuesto por la representaci oacute n procesal del Banco Espa ntilde ol de Cr eacute dito SA contra la sentencia de fecha 24/mayo/2005 dictada en autos P. Ordinario n uacute m. 165/05 Rollo n uacute m. 688/05 del Juzgado de Primera Instancia n uacute m. 7 de los de Gij oacute n la que se confirma con imposici oacute n de las costas causadas al Apelante. Con todo encontrar aacute s muchas sentencias que establecen el plazo de 15 a ntilde os a contar desde el vencimiento de la obligaci oacute n esto es en el 2004 pero si quieres defender el asunto... Otra cosa el 1966 trascrito se refiere a la prescripci oacute n de los intereses remuneratorios no los moratorios. Es decir los intereses pactados del pr eacute stamo concedido solo podr aacute n exigirte los de los uacute ltimos cinco a ntilde os NO PRESCRITOS. Un saludo Salvo mejor criterio que seguro que lo hay. 20/Nov/2008 19 34 Perfil · Privado Publicidad ATENCIÓN Este tema no tiene actividad desde hace más de 6 MESES te recomendamos abrir un nuevo tema en lugar de responder al actual Índice de subforos · GENERAL · DERECHO Opciones Versión imprimible del tema Subscríbete a este tema Date de baja de este tema Ir al subforo Selecciona un subforo DERECHO EXTRANJERÍA FORMULARIOS PROCURADORES ¿CÓMO PODEMOS MEJORAR EL FORO EL BAR VIAJES PRESENTACIONES Y CREACIONES MÚSICA PROBLEMAS TÉCNICOS TU NO PUEDES Escribir nuevos temas en este foro TU NO PUEDES Responder a los temas en este foro TU NO PUEDES Editar tus propios mensajes en este foro TU NO PUEDES Borrar tus propios mensajes en este foro Ahora son las 08 25 UTC+02 00 DST Temas similares Asunto Autor # Visitas Última respuesta Prescripcion fiscal / acci oacute n devoluci oacute n 09/Jun/2011 13 35 GPW1944 1 19 09/Jun/2011 14 51 violetaazul Duda sobre prescripcion de acci oacute n 28/Abr/2011 13 09 sashuska 2 65 29/Abr/2011 11 20 sashuska prescripcion de acci oacute n para cobro factura 24/Ene/2011 10 02 pocoyo01 6 302 Ayer 18 56 pedrolegal JURISPRUDENCIA ESTIMATIVA DE PRESCRIPCION DE ACCION RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL 15/Nov/2010 17 12 hola33333 0 198 No hay respuestas Primer juicio monitorio verbal ... y no tengo ni idea. Ayuda a un novato please 02/Jul/2010 11 34 pepeco85 7 709 05/Jul/2010 22 06 pepeco85 Contactar con el administrador de esta comunidad _Abogados Consulta Gratis / Abogados Online - Madrid Barcelona Valencia Sevilla... 91.530.96.95 Despacho de Abogados en Madrid Barcelona Valencia Alicante Oviedo Sevilla A Coruña Las Palmas ... - QuieroAbogado - Penalistas Civilistas Laboralistas Extranjería. Consulta Gratuita « Blog « Demanda de Desahucio ajustada a la Ley 1... Inicio Áreas de Actuación Consulta Legal Gratis Buscar un Abogado Selección de Abogados Presupuestos 23 de Diciembre 2009 #9633 Desahucios por Falta de Pago de la Renta Abogados Modelo de Demanda de Desahucio de Local Comercial sin posibilidad de Enervar la acción Desahucios 91 530 96 95 Desahucios por Impago de Rentas y Expiración del Plazo. Somos Abogados especialistas en Procesos de Desahucios por Falta de Pago del Alquiler . No cobramos hasta que Usted recupere su Casa o Local - Si desea plantear un consulta hágalo de forma gratuita en esta página. Si prefiere una cita personal llame al 91 530 96 95. Abogados Expertos en Arrendamientos. Atendemos en Todo el País. QuieroAbogado . Presupuestos sin compromiso. Buscamos Abogados en Toda España. AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________ DOÑA MARIA ___________________________ Procuradora de los Tribunales Colegiada _____________ en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________ Mayores de edad con D.N.I. números _______________ y ___________ y domicilio en Madrid Calle Comandante ________________ asistidos por el Letrado del I.C.A.M. Don José Valero Alarcón Colegiado 59.794 con Despacho profesional en Madrid Calle Embajadores 206 Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98 ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho DIGO Que en la representación que ostento por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________ mayor de edad con DNI nº ___________ teléfono 91 _____________ y con domicilio en Alcobendas _______________________ del Bloque II Casa I Nombre comercial ______________ petición que se articula conforme a los siguientes HECHOS Formule su Consulta sobre esta Materia. Le responderemos Gratuitamente Pulse Aquí. Solicite un Presupuesto Sobre esta Materia puede ser de su interés - NUESTROS SERVICIOS. No cobramos hasta que recupere su casa o local ... NOVEDAD Modelo de Demanda ajustada a la Nueva Normativa del Desahucio Express. Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 19/2009 de Fomento del Alquiler - Norma que Agiliza los Procedimientos de Desahucio aplicable desde el 24 de Diciembre de 2009. Modelo de Contrato de Arrendamiento Actualización de Rentas de un Alquiler Modelo de Requerimiento por Impago de Rentas. Modelo de Petición Inicial e Juicio Monitorio reclamando las rentas adeudadas. No es necesario que los firme ni Abogado ni Procurador. Modelo Demanda Desahucio Vivienda Modelo Demanda de Desahucio de Local Comercial sin Derecho a Enervar la Acción. Modelo de Demanda Ejecuti va de Laudo Arbitral - Corte de Arbitraje Administradores de Fincas Si eres Abogado o Administrador de Fincas puedes unirte a nuestro Equipo. PRIMERO.- Por Don __________________ esposo y padre respectivamente de mis representados se suscribió el día 1 de enero de 1.981 contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ actual nº 10 con el hoy demandado Don ____________________ extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1 . Tras el fallecimiento de Don ______________ por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia otorgada por mi representados se les adjudicó el citado local concretamente a Doña _______________ el Pleno Dominio de la mitad del bien más el usufructo AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________ DOÑA MARIA ___________________________ Procuradora de los Tribunales Colegiada _____________ en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________ Mayores de edad con D.N.I. números _______________ y ___________ y domicilio en Madrid Calle Comandante ________________ asistidos por el Letrado del I.C.A.M. Don José Valero Alarcón Colegiado 59.794 con Despacho profesional en Madrid Calle Embajadores 206 Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98 ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho DIGO Que en la representación que ostento por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________ mayor de edad con DNI nº ___________ teléfono 91 _____________ y con domicilio en Alcobendas _______________________ del Bloque II Casa I Nombre comercial ______________ petición que se articula conforme a los siguientes HECHOS PRIMERO.- Por Don __________________ esposo y padre respectivamente de mis representados se suscribió el día 1 de enero de 1.981 contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ actual nº 10 con el hoy demandado Don ____________________ extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1 . Tras el fallecimiento de Don ______________ por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia otorgada por mi representados se les adjudicó el citado local concretamente a Doña _______________ el Pleno Dominio de la mitad del bien más el usufructo vitalicio del restante 50% mientras que Don _________________ pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado. SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes Condición Primera . Estando a día 27 de Abril de 2009 el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada. Es más el pasado mes de marzo no procedió al abono de la renta pactada hasta el día 31 extremo que acredito con copia del resguardo bancario que incorpora como Documento nº 3 . Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS 625 00 € importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda. TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008 el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____ dictó Sentencia declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada. Acompaño como Documento número 4 copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5 confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid ____________________ de 13 de Febrero. CUARTO .- Por lo expuesto la cuantía de esta demanda se fija de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS 8.125 € conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria al provenir de un mismo título ambas acciones. A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO I . Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo. II . Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1 artículo.7 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen capacidad por sí para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio. III. Postulación y defensa La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado ambos habilitados para actuar en este partido judicial representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda. IV. Legitimación Tienen la activa mis representados conforme se establece en el artículo 10 de la Lec. por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo. Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas. V . Procedimiento la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E .C que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. VI . la cuantía de esta demanda se fija de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS 8.125 € conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria al provenir de un mismo título ambas acciones. VII . Costas Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1 artículo.394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud del principio objetivo de vencimiento. VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN .- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC no es posible la enervación de la acción por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito. En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si antes de la celebración de la vista el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación." Reseñando esta circunstancia esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3 artículo.439 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone "3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no en el caso concreto la enervación del desahucio." IX. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que otorga esta facultad en el juicio verbal cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago con independencia de la cantidad que se reclame. La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta. La acción del artículo 27.1 artículo.27 .1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1 artículo.1555 .1 Código Civil tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas con los intereses que se establecen en el artículo 1108 artículo.1108 del mismo cuerpo legal. X . Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales. Son de aplicación los preceptos legales siguientes Artículo 1 artículo.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda." Artículo 27.2 a artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos "2. Además el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas a La falta de pago de la renta o en su caso de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario." Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a b y e del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32." Artículo 1555.1 artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil El arrendatario está obligado 1 A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos Artículo 1569.2 artículo.1569 .2 del Código Civil "El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes 2 Falta de pago en el precio convenido." Artículo 22.4 artículo.22 .4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Improcedencia de la Enervación de la Acción "4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si antes de la celebración de la vista el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación." Artículo 444.1 artículo.444 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "Reglas especiales sobre contenido de la vista. 1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación." Artículo 440.3 artículo.440 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas el Tribunal indicará en su caso en la citación para la vista la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el 22.4 artículo.22 .4 de esta Ley así como si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3 artículo.437 .3 que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21 artículo.21 a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar en su caso el lanzamiento que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista advirtiendo al demandado que en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 artículo.549 ". XI. Jurisprudencia . Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo lo declarado por su Sala Civil mediante Sentencia nº 755/2008 de 24 de Julio de 2008 El Derecho Jurisprudencia 2008/128033 que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero cuyo tenor literal expresa “1º.- La sentencia de la Audiencia en su fundamento de derecho tercero contiene el siguiente razonamiento "Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera folio 66 por la que se le facilitaba pagos al descubierto gozando con la confianza de aquélla folio 65 produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil procede estimar el recurso desestimándose la demanda". Sic . En el recurso se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones En el mismo sentido que la sentencia recurrida A Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 . B Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 . C Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 . D Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 . En sentido opuesto a la sentencia recurrida A Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 . B Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 . Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida y las que se pronuncian en similar sentido que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta. En el caso debatido esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas. Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001 fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y por consiguiente con posterioridad a la presentación de la demanda. Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción en razón de haberse producido ya otra anteriormente no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente. La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta por otra parte salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas como aquí ha acaecido y en tal coyuntura debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración. 2º.- Según destacada doctrina científica no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma en este caso el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo ni de forma desproporcionada se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001 con la indicación de que al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000 entre las mismas partes se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000 que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000 al declararse enervada la acción ejercitada. Por último la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.” No podrá mantenerse el vínculo contractual conforme al pronunciamiento trascrito ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida tras la interposición de la presente demanda. Por todo ello SUPLICO AL JUZGADO Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias se sirva admitirlo y tras la tramitación legal oportuna tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________ y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas ________________________ local Comercial derecha del Bloque II POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado apercibiéndole de lanzamiento sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada y además condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS 625 € cantidad a la que le será de aplicación el interés legal art. 1108 CC desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento. OTROSÍ DIGO Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse siendo los siguientes 1.- Interrogatorio del demandado. 2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada la ahora aportada los siguientes archivos - Registro de la Propiedad de Alcobendas. - Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas. - La Caixa Documento nº 3 . SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos. Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve. Fdo. José Valero Alarcón Fdo. Mª ____________________ Abogado Colegiado 59.794 Procuradora C/ Embajadores 206 Duplicado 1º B Madrid 28045 – 91 530 96 98 italicio del restante 50% mientras que Don _________________ pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado. SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes Condición Primera . Estando a día 27 de Abril de 2009 el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada. Es más el pasado mes de marzo no procedió al abono de la renta pactada hasta el día 31 extremo que acredito con copia del resguardo bancario que incorpora como Documento nº 3 . Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS 625 00 € importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda. TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008 el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____ dictó Sentencia declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada. Acompaño como Documento número 4 copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5 confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid ____________________ de 13 de Febrero. CUARTO .- Por lo expuesto la cuantía de esta demanda se fija de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS 8.125 € conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria al provenir de un mismo título ambas acciones. A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO I . Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo. II . Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1 artículo.7 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen capacidad por sí para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio. III. Postulación y defensa La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado ambos habilitados para actuar en este partido judicial representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda. IV. Legitimación Tienen la activa mis representados conforme se establece en el artículo 10 de la Lec. por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo. Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas. V . Procedimiento la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E .C que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. VI . la cuantía de esta demanda se fija de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS 8.125 € conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria al provenir de un mismo título ambas acciones. VII . Costas Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1 artículo.394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud del principio objetivo de vencimiento. VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN .- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC no es posible la enervación de la acción por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito. En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si antes de la celebración de la vista el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación." Reseñando esta circunstancia esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3 artículo.439 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone "3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no en el caso concreto la enervación del desahucio." IX. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que otorga esta facultad en el juicio verbal cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago con independencia de la cantidad que se reclame. La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta. La acción del artículo 27.1 artículo.27 .1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1 artículo.1555 .1 Código Civil tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas con los intereses que se establecen en el artículo 1108 artículo.1108 del mismo cuerpo legal. X . Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales. Son de aplicación los preceptos legales siguientes Artículo 1 artículo.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda." Artículo 27.2 a artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos "2. Además el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas a La falta de pago de la renta o en su caso de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario." Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a b y e del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32." Artículo 1555.1 artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil El arrendatario está obligado 1 A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos Artículo 1569.2 artículo.1569 .2 del Código Civil "El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes 2 Falta de pago en el precio convenido." Artículo 22.4 artículo.22 .4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Improcedencia de la Enervación de la Acción "4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si antes de la celebración de la vista el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación." Artículo 444.1 artículo.444 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "Reglas especiales sobre contenido de la vista. 1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación." Artículo 440.3 artículo.440 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas el Tribunal indicará en su caso en la citación para la vista la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el 22.4 artículo.22 .4 de esta Ley así como si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3 artículo.437 .3 que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21 artículo.21 a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar en su caso el lanzamiento que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista advirtiendo al demandado que en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 artículo.549 ". XI. Jurisprudencia . Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo lo declarado por su Sala Civil mediante Sentencia nº 755/2008 de 24 de Julio de 2008 El Derecho Jurisprudencia 2008/128033 que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero cuyo tenor literal expresa “1º.- La sentencia de la Audiencia en su fundamento de derecho tercero contiene el siguiente razonamiento "Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera folio 66 por la que se le facilitaba pagos al descubierto gozando con la confianza de aquélla folio 65 produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil procede estimar el recurso desestimándose la demanda". Sic . En el recurso se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones En el mismo sentido que la sentencia recurrida A Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 . B Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 . C Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 . D Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 . En sentido opuesto a la sentencia recurrida A Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 . B Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 . Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida y las que se pronuncian en similar sentido que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta. En el caso debatido esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas. Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001 fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y por consiguiente con posterioridad a la presentación de la demanda. Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción en razón de haberse producido ya otra anteriormente no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente. La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta por otra parte salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas como aquí ha acaecido y en tal coyuntura debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración. 2º.- Según destacada doctrina científica no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma en este caso el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo ni de forma desproporcionada se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001 con la indicación de que al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000 entre las mismas partes se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000 que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000 al declararse enervada la acción ejercitada. Por último la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.” No podrá mantenerse el vínculo contractual conforme al pronunciamiento trascrito ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida tras la interposición de la presente demanda. Por todo ello SUPLICO AL JUZGADO Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias se sirva admitirlo y tras la tramitación legal oportuna tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________ y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas ________________________ local Comercial derecha del Bloque II POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado apercibiéndole de lanzamiento sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada y además condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS 625 € cantidad a la que le será de aplicación el interés legal art. 1108 CC desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento. OTROSÍ DIGO Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse siendo los siguientes 1.- Interrogatorio del demandado. 2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada la ahora aportada los siguientes archivos - Registro de la Propiedad de Alcobendas. - Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas. - La Caixa Documento nº 3 . SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos. Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve. Fdo. José Valero Alarcón Fdo. Mª ____________________ Abogado Colegiado 59.794 Procuradora C/ Embajadores 206 Duplicado 1º B Madrid 28045 – 91 530 96 98 demanda de desahucio por impago del alquiler local comercial negocio enervar acción publicado por abogadosmadrid a las 17 02 • 7 Comentarios • Recomendar Más sobre este tema • Para realizar una Consulta debe acceder a la Especialidad Legal Correspondiente o hacerla al Letrado más próximo a su Localidad - Para ello entre en la página principal QuieroAbogado - No resolveremos consultas formualdas a través de la sección de comentarios de esta Web. · Demanda Desahucio Express Condonación Rentas - Modelo actualizado a 2010. Abogados especialistas en Desahucios - 91 530 96 95 · Pedir un presupuesto para un Desahucio Express · Lanzamiento del Inquilino Modelo Demanda Ejecutiva. 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No cobramos hasta que Usted recupere su Casa o Local - Si desea plantear un consul referenciado por Abogados Consulta Legal Gratis. Despacho de Abogados en Madrid Desde 1.996. / Tlf. 91 530 96 95 el 03.01.2010 07 45 Ley de Arrendamientos Urbanos - Texto Completo - Actualizado 2009 No incluye las Modificaciones introducidas por la Ley de Fomento del Alquiler Desahucios Desahucios por Impago de Rentas y Expiración del Plazo. Somos Abogados especialistas en Procesos de Desahucios por Falta de Pago del Alquiler. No cobramos hasta que Usted recupere su Casa o Local - Si desea plantear un con referenciado por Abogados Consulta Legal Gratis. Despacho de Abogados en Madrid Desde 1.996. / Tlf. 91 530 96 95 el 03.01.2010 07 57 Demanda de Desahucio por Impago del Alquiler de Vivienda con posibilidad de enervar la acción. Desahucios Desahucios por Impago de Rentas y Expiración del Plazo. Somos Abogados especialistas en Procesos de Desahucios por Falta de Pago del Alquiler. 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La inquilina no ha pagado esa segunda mitad de la fianza ¿Se puede proceder a un deshacio express o deshacio normal Nos gustaría si es asi que nos llevaran el caso publicado por Guadalupe el 22.02.2010 11 58 DESAHUCIOS POR IMPAGO DE RENTAS - ABOGADOS Desahucios Desahucios por Impago de Rentas y Expiración del Plazo. Somos Abogados expecialistas Procesos de Desahucios por Falta de Pago del Alquiler. No cobramos hasta que Usted recupere su Casa o Local - Si desea plantear un consul referenciado por Abogados Consulta Legal Gratis. Despacho de Abogados en Madrid Desde 1.996. / Tlf. 91 530 96 95 el 25.02.2010 14 34 Hola mi consulta es la siguiente.Tengo alquilado un local comercial en la calle principal de mi pueblo por la cantidad de 1.325euros mensuales hace 10 meses el inquilino pidio que le diera facilidades para hacer el pago y se acordo verbalmente en que ingresari durante 6 meses 800 euros en mi cuenta y el resto me lo daria a final de año.Durante estos 6 meses el consideraria si continuaba con el alquiler.Al cumplirse la fecha le requeri el dinero adeudado me pidio que esperara que pasaran las navidades que pagaria y se iria.Me ha engañado ni paga ni se va y lo mas grave quiere hacer ver que el contrato se le rebajo a 800 euros verbalmente yo nunca le di recibos solo consta los ingresos en el banco de esa cantidad y a partir de Enero esta poniendo en el ingreso de 800 euros en concepto de alquiler.toda una estafa. Que puedo hacer si recurro a un abogado ¿Esta obligado el inquilino a pagar los gastos del abogado POR FAVOR AYUDEME. GRACIAS publicado por MARIA SANLUCAR DE BARRAMEDA el 28.02.2010 04 56 Para Formular una Consulta Jurídica Gratuita Selecciona la Especialidad Accediendo a la página principal QuieroAbogado y si desea Pedir Cita en nuestro Despacho Llame al Teléfono 91 530 96 98. Este Formulario es exclusivamente para dejar comentarios pero no para plantear las dudas Legales Nombre sin apellidos y tu Ciudad o Municipio E-Mail no será publicado Tu sitio Web Opcional Recordar mis datos. 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